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Conoce aquí los pasos que debes seguir para independizar tu inmueble

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Tener la independización de manera formal significa tener un inmueble apto para ser comercializado (vender, comprar, hipotecar o alquilar). Por ejemplo, si nos referimos a un edificio, resulta importante porque cada unidad (departamento, cochera y depósito) debe tener su propia partida registral.

Por otro lado, son muchas las familias que comparten una propiedad y que aún no han independizado sus espacios, un paso necesario en caso de querer inscribirlas a su nombre, venderlas o usarlas como garantía.

Independizar un inmueble implica dividir el espacio total de una vivienda en espacios propios para cada uno de los ocupantes, ello genera una partida registral única para cada inmueble. Contar con una independización de manera formal significa tener un inmueble apto para ser comercializado (vender, comprar, hipotecar o alquilar). Si nos referimos a un edificio, cada unidad (departamento, cochera y depósito) deberá tener su propia partida registral.

Este proceso debe realizarse en los Registros Públicos para que cada inmueble tenga su propia partida y correspondiente numeración y nomenclatura.

¿Qué beneficios me genera el independizar un inmueble?

  • Facilita los actos particulares que se desee realizar sobre cada una de ellas.
  • Al independizar una zona o piso, obtengo una partida exclusiva para cada una de ellas.
  • Al contar con una partida para cada piso, por ejemplo, puedo inscribirlo a favor del verdadero propietario: un beneficio no solo económico, sino también moral.
  • Obtención de préstamos otorgando como garantía hipotecaria la zona que he independizado.
  • Puedo vender cada piso independizado y obtener una ganancia.
  • Puedo transferir a favor de mis herederos un espacio físico determinado y evitar futuros conflictos familiares.
  • Facilita la instalación de servicios básicos independientes, pues cada uno contará con un medidor propio de agua, luz y consecuentemente pagará lo que efectivamente gasta.

A continuación te explicamos los pasos que debes seguir para independizar un inmueble.

  1. Accesos privados o salidas al exterior. Antes de iniciar el trámite de independización, cada uno de los espacios previamente divididos deberá contar con un acceso privado independiente hacia la calle.
  1. Elaborar nuevos planos del inmueble. Este debe contar con la información detallada respecto al número de partes en que se dividirá el inmueble, las medidas de cada una de las divisiones y las áreas comunes como el patio o estacionamientos.
  1. Acudir a los Registros Públicos. Una vez que se cuenta con los documentos respectivos, se debe acudir a los Registros Públicos para empezar el trámite de la independización del inmueble a fin de obtener una partida registral por cada parte de la casa.
  1. Título de Propiedad. Una vez concluido este trámite, las partes de la vivienda estarán independizadas. Sin embargo, aún queda pendiente el trámite por la titularidad ya que de no hacerlo los futuros titulares aparecerán como copropietarios. Para ello, se debe acudir a un notario y firmar una escritura pública de división, participación y adjudicación mediante la cual ambos expresan que ceden las partes. Ello deberá ser enviado a Registros Públicos para la inscripción de la titularidad.

¿Qué requisitos solicita la Sunarp para independizar un inmueble?

  • Documento con certificación notarial en el que se describa las características de cada zona o piso a independizar, así como las zonas comunes.
  • Plano de independización, firmado por un ingeniero o un arquitecto, con certificación notarial de firma.
  • Reglamento interno.
  • Pago de derechos registrales.

Se puede tramitar la independización de un inmueble en cualquier oficina de la Sunarp. El trámite incluye la independización de unidades, reducción del predio matriz a zonas comunes, inscripción del Reglamento Interno (regirá las reglas de convivencia), constitución de la Junta de Propietarios y designación del presidente de la Junta de Propietarios. El plazo para su inscripción es de siete (7) días.

Si se trata de un terreno sin construir, se debe consultar previamente con la municipalidad correspondiente para conocer si esta maneja parámetros establecidos para la división.

Si en un futuro se desea construir por encima de su parte, se puede solicitar una independización de los aires de un inmueble.

Una vez realizado el trámite de independización, se podrá separar el uso de los servicios de agua, luz, teléfono, etc.

Fuente: Sunarp

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Congreso aprueba ley para proteger al consumidor de servicios inmobiliarios

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Con fecha 10 de enero del 2017 fue publicada en el diario El Peruano la Ley Nº 30534 Ley que modifica en el Capítulo IV de “Productos o servicios inmobiliarios” los artículos 76, 77 y 80 de la Ley Nº 29571 Código de Protección y Defensa del Consumidor, para fortalecer la protección del consumidor de bienes y servicios inmobiliarios.

[ Lee aquí el texto completo de la modificación de la norma publicada en El Peruano ]

[ Lee aquí el texto completo del Código de Protección y Defensa del Consumidor ]

La nueva norma señala que habrá que modificar en el “Artículo 76.- Protección del consumidor en contratos inmobiliarios” lo siguiente:

76.1 En toda la publicidad escrita de bien inmueble futuro de primer uso, las promotoras inmobiliarias y las empresas constructoras de unidades inmobiliarias deben consignar la información establecida en el artículo 77 del presente Código.

76.2 El derecho del consumidor a la información obliga al proveedor de productos y servicios inmobiliarios a informar sobre las características sobre el inmueble que está adquiriendo así como a proporcionar toda aquella información que acredite:

  • La existencia de autorizaciones municipales,
  • Área del inmueble,
  • Proceso de titulación,
  • Habilitación urbana,
  • Saneamiento,
  • Materiales empleados en la construcción y en los acabados,
  • Inscripciones registrales del terreno y Declaratoria de Fábrica o de Edificación
  • Reglamento interno,
  • Independización.

Además, la norma indica en el Artículo 77.- Información mínima en el proceso de compra que en caso de compra se debe dar a conocer al comprador:

  • Los antecedentes del proveedor y su comportamiento en el mercado de productos y servicios inmobiliarios.
  • La condición sismo-resistente del inmueble que se oferta, presentándose la documentación que lo acredite, de ser solicitado por el consumidor.
  • La existencia de la Central de Información de Promotores Inmobiliarios y/o Empresas Constructoras de Unidades Inmobiliarias; el registro de infracciones y sanciones por el incumplimiento de las disposiciones del presente Código a cargo del Indecopi, y la existencia del portal Mira a Quién le Compras.
  • Los canales para la atención de quejas, reclamos o denuncias ante las autoridades competentes, sea que se trate de página web, correo electrónico o un medio físico, debiendo exhibir tal información, en este último caso, mediante un aviso colocado en un lugar visible y fácilmente accesible al público.

Finalmente, para el servicio de posventa “Artículo 80.- Servicio de posventa” los proveedores deben implementar y mantener procedimientos para ofrecer una información completa sobre los períodos de garantía:

  • Si son componentes o materiales, de acuerdo con lo establecido por el proveedor de los mismos,
  • Si son aspectos estructurales, como mínimo diez (10) años desde emitido el certificado de finalización de obra y recepción de obra por parte de la municipalidad.

[ Lee aquí el texto completo de la modificación de la norma publicada en El Peruano ]

Fuentes: indecopi.gob.pe, elperuano.com.pe. Foto: indecopi.gob.pe

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Modelo de contrato, carta notarial y pasos a seguir para iniciar demanda de desalojo

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El Desalojo es definido como el proceso judicial que tiene por finalidad la desocupación de un bien inmueble, por haber vencido el contrato de arrendamiento, por adeudar 2 meses y 15 días de alquiler, o por no tener un título que justifique su posesión (poseedor precario).

Tenemos entonces que las razones más comunes por las que se suele solicitar un desalojo son:

  1. Cuando se ha vencido el plazo del contrato de arrendamiento y el inquilino se niega a abandonar el predio.
  2. Cuando el inquilino no cumple con el pago de las cuotas mensuales acordadas por más de dos meses y quince días.

El poder judicial en el Perú establece los siguientes requisitos y procedimientos:

Requisitos:

  1. Conciliación Extrajudicial (requisito exigible por ley).
  2. Demanda firmada por el demandante (arrendador) y abogado.
  3. Copia simple del DNI del demandante.
  4. Tasa judicial por ofrecimiento de pruebas (abonar en el Banco de la Nación).
  5. Cédulas de notificación suficientes (abonar en el Banco de la Nación).
  6. Documentos que acrediten la propiedad o posesión.
  7. Contrato de arrendamiento que acredite el vencimiento del contrato o sustente la falta de pago.

Procedimiento:

  1. Presentación de la demanda.
  2. Espera de 5 días.
  3. Contestación de la demanda.
  4. Espera de 10 días.
  5. Audiencia Única y Sentencia
  6. Desalojo o Lanzamiento

ENTONCES LOS PASOS A SEGUIR PARA INICIAR UN PROCESO JUDICIAL POR DESALOJO SERÍAN LOS SIGUIENTES:

1. CARTA NOTARIAL. El primer paso es tramitar una carta notarial por desalojo de vivienda.
Esta carta debe ser breve y sencilla, conteniendo la ubicación exacta del inmueble en cuestión, así como la partida registral adjunta. Deberá exponer las razones por las que se está solicitando la desocupación del inmueble y establecer un plazo para ello. Una vez redactada la carta por desalojo se deberá acudir a una notaría para imprimirle valor legal.

[ Descarga aquí el modelo de carta notarial por desalojo de vivienda ]

2. AUDIENCIA CONCILIATORIA EN JUZGADO DE PAZ LETRADO. Si enviada la carta notarial por desalojo al inquilino moroso, este se sigue negando a abandonar el inmueble, el propietario deberá solicitar una audiencia conciliatoria acudiendo al *Juzgado de Paz Letrado correspondiente al distrito donde está registrado o se ubica el inmueble. Según los requisitos de ley, es imprescindible que se agoten los recursos de conciliación antes de establecer un proceso judicial. La etapa de conciliación de agota o se da por culminada cuando:

  • Las partes llegan a un acuerdo.
  • Las partes no llegan a ningún acuerdo.
  • El demandado no acude a las citaciones de conciliación por 2 veces consecutivas.

3. DEMANDA POR DESALOJO.Una vez culminada la fase de conciliación se podrá anteponer una demanda y comenzar con el proceso judicial por desalojo.
La demanda debe contar con los requisitos señalados por la ley en el artículo 424 y 425 del texto único ordenado del código procesal civil.
En esta etapa, el propietario deberá indicar las razones de la demanda sustentarlas con todas las pruebas posibles, entre ellas son indispensables los siguientes documentos: contrato de arrendamiento, título de propiedad, actas de compromiso del inquilino, entre otros.

[ Descarga aquí el nuevo Modelo de Contrato de Arrendamiento con Cláusula de Allanamiento ]

4. AUDIENCIA ÚNICA Y SENTENCIA. Una vez interpuesta la demanda el inquilino tiene un plazo de 5 días para hacer llegar su contestación. Luego de los siguientes 10 días, se fijará una fecha de audiencia única para que las partes presenten sus respectivos descargos en compañía de sus abogados.

Realizada la audiencia, el juez dará sentencia, declarando fundada o infundada la demanda por desalojo. De este modo la demanda podrá quedar “consentida” si las partes no apelan o “ejecutoriada” si las partes apelan pero el juez se pronuncia definitivamente.

5. DESALOJO O LANZAMIENTO. En ambos casos, la demanda quede consentida o ejecutoriada, se procederá al desalojo del inquilino o, en términos legales, a el llamado “lanzamiento”.

El lanzamiento se ordenara por pedido de parte luego de 6 días de notificado el decreto que declara consentida la sentencia o lo que ordena se cumpla lo ejecutoriado. (Art 592ºCPC).

El lanzamiento se ejecutara contra todos los que ocupen el predio, aunque no hayan participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificación. Se entiende efectuado el lanzamiento solo cuando se hace entrega al propietario del inmueble, con todos sus bienes integrantes en buen estado, y totalmente desocupado.

Si dentro de los 2 meses siguientes al lanzamiento se acredita que el inquilino desalojado ha vuelto a ingresar al predio, el demandante puede solicitar un nuevo lanzamiento (art. 593 del CPC).

DATOS CLAVE:

  • ¿Qué es un *Juez de Paz Letrado en el Perú? Interviene como conciliador y contribuye a que las personas resuelvan sus conflictos de modo directo. De no llegar a un acuerdo, el Juez de Paz ejerce funciones jurisdiccionales y por lo tanto puede emitir sentencia. En cuanto a lo Civil, acoge casos de alimentación, desalojos e interdictos.
    En lo Penal, puede imponer sanciones como servicios a la comunidad, multas por faltas contra la persona, contra el patrimonio (robo), contra las buenas costumbres y contra la tranquilidad y la seguridad pública. También tiene la facultad de detener a una persona hasta por 24 horas, para luego formular la denuncia correspondiente, de ser el caso, al Ministerio Público.
  • Sanciones para los arrendatarios. Se establece que los arrendatarios u ocupantes que se apropien de los bienes integrantes de los inmuebles arrendados (acabados, aparatos, muebles empotrados, servicios higiénicos, llaves de agua y luz, puntos de luz, entre otros), deben ser denunciados y sancionados penalmente por la comisión de delitos contra el patrimonio.
    Por otro lado, en caso de proceder el desalojo, los costos del proceso son asumidos por el arrendatario.

Fuentes: abogadosinmobiliarios.pe, minjus.gob.pe, pj.gob.pe, wikipedia, laley.pe. *El abogado Roberto Miranda Moreno y conductor del programa “Se hará justicia” compartió este modelo de contrato de arrendamiento con cláusula de Allanamiento aquí incluida.

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Nueva Ley reduce a 6 meses el plazo para obtener títulos de propiedad

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Uno de los importantes cambios que trae la Ley 30494 que modifica la Ley 29090 de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones será que las personas que adquieran una vivienda podrán obtener su título de propiedad en un menor tiempo.

La Cámara Peruana de la Construcción (Capeco) explicó que antes se debía esperar a que un edificio se encuentre totalmente acabado para iniciar los trámites de independización ante la municipalidad respectiva (requisito para la inscripción en Registros Públicos y obtención del título de propiedad).

[ Lee aquí el texto completo oficial de la Ley Nº 30494 – Ley que modifica la Ley 29090, de ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones ]

Por su parte, el presidente de CAPECO, Francisco Osores, afirmó que la nueva norma podrá destrabar proyectos acumulados en los municipios.

Este proceso demoraba cerca de un año para que el comprador obtenga su título de propiedad.

Con la nueva norma se agiliza el proceso, pues permitirá iniciar los trámites de independización de los inmuebles ante la municipalidad cuando la obra se encuentre a nivel de ‘prehabitable’ pero aún falten detalles cosméticos sencillos de acabados, indicó Francisco Osores, presidente de Capeco.

“Antes tenías que esperar la finalización completa de la etapa de acabados. Y tenías un periodo donde las personas ya estaban mudadas o listas para mudarse y debían esperar hasta 6 meses o más para obtener el título de propiedad”, indicó.

Osores detalló que en adelante, desde el momento en que se genere la fase de ‘prehabitabilidad’ del inmueble se podrá ir avanzando con la independización.

“Luego se hará una última revisión simplemente para confirmar que este proyecto se terminó”, refirió Osores.

La medida permitirá agilizar el trámite “en 3 a 6 meses, dependiendo de cada municipio”, anotó el ejecutivo.

PRINCIPALES CAMBIOS

Los primeros cambios se dan en las cuatro modalidades para la obtención de licencias:

Modalidad A: Corresponde a la aprobación automática con firma de profesionales, que antes no exigía. Por ejemplo, para demolición total de edificaciones menores de tres pisos sin semisótanos ni sótanos, y sin uso de explosivos.

Modalidad B: Corresponde a la aprobación de Proyecto con evaluación por la Municipalidad o con evaluación previa por los Revisores Urbanos. Esto se aplica, por ejemplo, para obras de ampliación o remodelación de una edificación existente, con modificación estructural, aumento de área techada y las demoliciones parciales. Y para la demolición total de edificaciones hasta cinco pisos y/o que cuenten con semisótanos y sótanos, sin uso de explosivos.

Modalidad C y D: Aprobación de Proyecto con evaluación previa por la Comisión Técnica o por los Revisores Urbanos. Por ejemplo, para viviendas multifamiliares de más de cinco pisos o 3,000 m² de área techada.

La modalidad D se dirige a habilitaciones urbanas de predios no colindantes con áreas urbanas y con fines de industria, comercio y Usos Especiales. Esta modalidad mantiene el plazo de evaluación de la Comisión Técnica de 20 días útiles para edificaciones y 45 días útiles para habilitaciones urbanas.

Es importante recalcar que la Ley 30494 que modifica la Ley 29090 de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones considera como “barrera burocrática ilegal” a “cualquier requerimiento o requisito adicional” a la ley y su reglamento. (…)

Esta ley fue aprobada por el anterior Congreso el 7 de julio y refrendada el 1 de agosto del 2016 por el presidente recién electo PPK y su premier Fernando Zavala.

Fuentes: gestion.pe, capeco.org, elperuano.com.pe

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