El Desalojo es definido como el proceso judicial que tiene por finalidad la desocupación de un bien inmueble, por haber vencido el contrato de arrendamiento, por adeudar 2 meses y 15 días de alquiler, o por no tener un título que justifique su posesión (poseedor precario).
Tenemos entonces que las razones más comunes por las que se suele solicitar un desalojo son:
- Cuando se ha vencido el plazo del contrato de arrendamiento y el inquilino se niega a abandonar el predio.
- Cuando el inquilino no cumple con el pago de las cuotas mensuales acordadas por más de dos meses y quince días.
El poder judicial en el Perú establece los siguientes requisitos y procedimientos:
Requisitos:
- Conciliación Extrajudicial (requisito exigible por ley).
- Demanda firmada por el demandante (arrendador) y abogado.
- Copia simple del DNI del demandante.
- Tasa judicial por ofrecimiento de pruebas (abonar en el Banco de la Nación).
- Cédulas de notificación suficientes (abonar en el Banco de la Nación).
- Documentos que acrediten la propiedad o posesión.
- Contrato de arrendamiento que acredite el vencimiento del contrato o sustente la falta de pago.
Procedimiento:
- Presentación de la demanda.
- Espera de 5 días.
- Contestación de la demanda.
- Espera de 10 días.
- Audiencia Única y Sentencia
- Desalojo o Lanzamiento
ENTONCES LOS PASOS A SEGUIR PARA INICIAR UN PROCESO JUDICIAL POR DESALOJO SERÍAN LOS SIGUIENTES:
1. CARTA NOTARIAL. El primer paso es tramitar una carta notarial por desalojo de vivienda.
Esta carta debe ser breve y sencilla, conteniendo la ubicación exacta del inmueble en cuestión, así como la partida registral adjunta. Deberá exponer las razones por las que se está solicitando la desocupación del inmueble y establecer un plazo para ello. Una vez redactada la carta por desalojo se deberá acudir a una notaría para imprimirle valor legal.
[ Descarga aquí el modelo de carta notarial por desalojo de vivienda ]
2. AUDIENCIA CONCILIATORIA EN JUZGADO DE PAZ LETRADO. Si enviada la carta notarial por desalojo al inquilino moroso, este se sigue negando a abandonar el inmueble, el propietario deberá solicitar una audiencia conciliatoria acudiendo al *Juzgado de Paz Letrado correspondiente al distrito donde está registrado o se ubica el inmueble. Según los requisitos de ley, es imprescindible que se agoten los recursos de conciliación antes de establecer un proceso judicial. La etapa de conciliación de agota o se da por culminada cuando:
- Las partes llegan a un acuerdo.
- Las partes no llegan a ningún acuerdo.
- El demandado no acude a las citaciones de conciliación por 2 veces consecutivas.
3. DEMANDA POR DESALOJO.Una vez culminada la fase de conciliación se podrá anteponer una demanda y comenzar con el proceso judicial por desalojo.
La demanda debe contar con los requisitos señalados por la ley en el artículo 424 y 425 del texto único ordenado del código procesal civil.
En esta etapa, el propietario deberá indicar las razones de la demanda sustentarlas con todas las pruebas posibles, entre ellas son indispensables los siguientes documentos: contrato de arrendamiento, título de propiedad, actas de compromiso del inquilino, entre otros.
[ Descarga aquí el nuevo Modelo de Contrato de Arrendamiento con Cláusula de Allanamiento ]
4. AUDIENCIA ÚNICA Y SENTENCIA. Una vez interpuesta la demanda el inquilino tiene un plazo de 5 días para hacer llegar su contestación. Luego de los siguientes 10 días, se fijará una fecha de audiencia única para que las partes presenten sus respectivos descargos en compañía de sus abogados.
Realizada la audiencia, el juez dará sentencia, declarando fundada o infundada la demanda por desalojo. De este modo la demanda podrá quedar “consentida” si las partes no apelan o “ejecutoriada” si las partes apelan pero el juez se pronuncia definitivamente.
5. DESALOJO O LANZAMIENTO. En ambos casos, la demanda quede consentida o ejecutoriada, se procederá al desalojo del inquilino o, en términos legales, a el llamado “lanzamiento”.
El lanzamiento se ordenara por pedido de parte luego de 6 días de notificado el decreto que declara consentida la sentencia o lo que ordena se cumpla lo ejecutoriado. (Art 592ºCPC).
El lanzamiento se ejecutara contra todos los que ocupen el predio, aunque no hayan participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificación. Se entiende efectuado el lanzamiento solo cuando se hace entrega al propietario del inmueble, con todos sus bienes integrantes en buen estado, y totalmente desocupado.
Si dentro de los 2 meses siguientes al lanzamiento se acredita que el inquilino desalojado ha vuelto a ingresar al predio, el demandante puede solicitar un nuevo lanzamiento (art. 593 del CPC).
DATOS CLAVE:
- El 28 de mayo del 2014 se publicó en El Diario El Peruano la Ley N°30201 conocida como la “Ley Desalojo Exprés o Desalojo Rápido” que busca agilizar, mediante herramientas y procedimientos diseñados y normados, el trámite de los procesos judiciales de desalojo por falta de pago, morosidad o por vencimiento de contrato.
>> Descarga aquí la ley N°30201 conocida como la “Ley Desalojo Exprés”
Antes de existir esta ley, un proceso de desalojo o desahucio podía durar entre 1 o 2 años y no se aseguraba que el Arrendador recupere su inmueble. Hoy, gracias a esta ley, el plazo para que el inquilino moroso devuelva la vivienda a su verdadero dueño es de 15 días calendario.
- ¿Qué es un *Juez de Paz Letrado en el Perú? Interviene como conciliador y contribuye a que las personas resuelvan sus conflictos de modo directo. De no llegar a un acuerdo, el Juez de Paz ejerce funciones jurisdiccionales y por lo tanto puede emitir sentencia. En cuanto a lo Civil, acoge casos de alimentación, desalojos e interdictos.
En lo Penal, puede imponer sanciones como servicios a la comunidad, multas por faltas contra la persona, contra el patrimonio (robo), contra las buenas costumbres y contra la tranquilidad y la seguridad pública. También tiene la facultad de detener a una persona hasta por 24 horas, para luego formular la denuncia correspondiente, de ser el caso, al Ministerio Público.
- Sanciones para los arrendatarios. Se establece que los arrendatarios u ocupantes que se apropien de los bienes integrantes de los inmuebles arrendados (acabados, aparatos, muebles empotrados, servicios higiénicos, llaves de agua y luz, puntos de luz, entre otros), deben ser denunciados y sancionados penalmente por la comisión de delitos contra el patrimonio.
Por otro lado, en caso de proceder el desalojo, los costos del proceso son asumidos por el arrendatario.
Fuentes: abogadosinmobiliarios.pe, minjus.gob.pe, pj.gob.pe, wikipedia, laley.pe. *El abogado Roberto Miranda Moreno y conductor del programa “Se hará justicia” compartió este modelo de contrato de arrendamiento con cláusula de Allanamiento aquí incluida.
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