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Modelo de contrato, carta notarial y pasos a seguir para iniciar demanda de desalojo

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El Desalojo es definido como el proceso judicial que tiene por finalidad la desocupación de un bien inmueble, por haber vencido el contrato de arrendamiento, por adeudar 2 meses y 15 días de alquiler, o por no tener un título que justifique su posesión (poseedor precario).

Tenemos entonces que las razones más comunes por las que se suele solicitar un desalojo son:

  1. Cuando se ha vencido el plazo del contrato de arrendamiento y el inquilino se niega a abandonar el predio.
  2. Cuando el inquilino no cumple con el pago de las cuotas mensuales acordadas por más de dos meses y quince días.

El poder judicial en el Perú establece los siguientes requisitos y procedimientos:

Requisitos:

  1. Conciliación Extrajudicial (requisito exigible por ley).
  2. Demanda firmada por el demandante (arrendador) y abogado.
  3. Copia simple del DNI del demandante.
  4. Tasa judicial por ofrecimiento de pruebas (abonar en el Banco de la Nación).
  5. Cédulas de notificación suficientes (abonar en el Banco de la Nación).
  6. Documentos que acrediten la propiedad o posesión.
  7. Contrato de arrendamiento que acredite el vencimiento del contrato o sustente la falta de pago.

Procedimiento:

  1. Presentación de la demanda.
  2. Espera de 5 días.
  3. Contestación de la demanda.
  4. Espera de 10 días.
  5. Audiencia Única y Sentencia
  6. Desalojo o Lanzamiento

ENTONCES LOS PASOS A SEGUIR PARA INICIAR UN PROCESO JUDICIAL POR DESALOJO SERÍAN LOS SIGUIENTES:

1. CARTA NOTARIAL. El primer paso es tramitar una carta notarial por desalojo de vivienda.
Esta carta debe ser breve y sencilla, conteniendo la ubicación exacta del inmueble en cuestión, así como la partida registral adjunta. Deberá exponer las razones por las que se está solicitando la desocupación del inmueble y establecer un plazo para ello. Una vez redactada la carta por desalojo se deberá acudir a una notaría para imprimirle valor legal.

[ Descarga aquí el modelo de carta notarial por desalojo de vivienda ]

2. AUDIENCIA CONCILIATORIA EN JUZGADO DE PAZ LETRADO. Si enviada la carta notarial por desalojo al inquilino moroso, este se sigue negando a abandonar el inmueble, el propietario deberá solicitar una audiencia conciliatoria acudiendo al *Juzgado de Paz Letrado correspondiente al distrito donde está registrado o se ubica el inmueble. Según los requisitos de ley, es imprescindible que se agoten los recursos de conciliación antes de establecer un proceso judicial. La etapa de conciliación de agota o se da por culminada cuando:

  • Las partes llegan a un acuerdo.
  • Las partes no llegan a ningún acuerdo.
  • El demandado no acude a las citaciones de conciliación por 2 veces consecutivas.

3. DEMANDA POR DESALOJO.Una vez culminada la fase de conciliación se podrá anteponer una demanda y comenzar con el proceso judicial por desalojo.
La demanda debe contar con los requisitos señalados por la ley en el artículo 424 y 425 del texto único ordenado del código procesal civil.
En esta etapa, el propietario deberá indicar las razones de la demanda sustentarlas con todas las pruebas posibles, entre ellas son indispensables los siguientes documentos: contrato de arrendamiento, título de propiedad, actas de compromiso del inquilino, entre otros.

[ Descarga aquí el nuevo Modelo de Contrato de Arrendamiento con Cláusula de Allanamiento ]

4. AUDIENCIA ÚNICA Y SENTENCIA. Una vez interpuesta la demanda el inquilino tiene un plazo de 5 días para hacer llegar su contestación. Luego de los siguientes 10 días, se fijará una fecha de audiencia única para que las partes presenten sus respectivos descargos en compañía de sus abogados.

Realizada la audiencia, el juez dará sentencia, declarando fundada o infundada la demanda por desalojo. De este modo la demanda podrá quedar “consentida” si las partes no apelan o “ejecutoriada” si las partes apelan pero el juez se pronuncia definitivamente.

5. DESALOJO O LANZAMIENTO. En ambos casos, la demanda quede consentida o ejecutoriada, se procederá al desalojo del inquilino o, en términos legales, a el llamado “lanzamiento”.

El lanzamiento se ordenara por pedido de parte luego de 6 días de notificado el decreto que declara consentida la sentencia o lo que ordena se cumpla lo ejecutoriado. (Art 592ºCPC).

El lanzamiento se ejecutara contra todos los que ocupen el predio, aunque no hayan participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificación. Se entiende efectuado el lanzamiento solo cuando se hace entrega al propietario del inmueble, con todos sus bienes integrantes en buen estado, y totalmente desocupado.

Si dentro de los 2 meses siguientes al lanzamiento se acredita que el inquilino desalojado ha vuelto a ingresar al predio, el demandante puede solicitar un nuevo lanzamiento (art. 593 del CPC).

DATOS CLAVE:

  • ¿Qué es un *Juez de Paz Letrado en el Perú? Interviene como conciliador y contribuye a que las personas resuelvan sus conflictos de modo directo. De no llegar a un acuerdo, el Juez de Paz ejerce funciones jurisdiccionales y por lo tanto puede emitir sentencia. En cuanto a lo Civil, acoge casos de alimentación, desalojos e interdictos.
    En lo Penal, puede imponer sanciones como servicios a la comunidad, multas por faltas contra la persona, contra el patrimonio (robo), contra las buenas costumbres y contra la tranquilidad y la seguridad pública. También tiene la facultad de detener a una persona hasta por 24 horas, para luego formular la denuncia correspondiente, de ser el caso, al Ministerio Público.
  • Sanciones para los arrendatarios. Se establece que los arrendatarios u ocupantes que se apropien de los bienes integrantes de los inmuebles arrendados (acabados, aparatos, muebles empotrados, servicios higiénicos, llaves de agua y luz, puntos de luz, entre otros), deben ser denunciados y sancionados penalmente por la comisión de delitos contra el patrimonio.
    Por otro lado, en caso de proceder el desalojo, los costos del proceso son asumidos por el arrendatario.

Fuentes: abogadosinmobiliarios.pe, minjus.gob.pe, pj.gob.pe, wikipedia, laley.pe. *El abogado Roberto Miranda Moreno y conductor del programa “Se hará justicia” compartió este modelo de contrato de arrendamiento con cláusula de Allanamiento aquí incluida.

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MVCS: Leasing inmobiliario y sistema alquiler-venta «tendrán que esperar»

El ministro de Vivienda, Milton von Hesse, informó recientemente a los medios que las medidas propuestas al Congreso para el sector inmobiliario en el Perú, tendrán que esperar porque no ha sido posible sustentar sus propuestas ante el Congreso en la fecha programada.

Para la reactivación del sector inmobiliario, el MVCS iba a exponer la propuesta de leasing inmobiliario y el sistema de alquiler- venta de viviendas, que se estimaba iba a empezar en octubre.

El ministro Von Hesse precisó que esta norma, en tanto contempla la exoneración del IGV para el pago del alquiler, no podrá ser emitida bajo la modalidad de Decreto de Urgencia, pues estos están limitados únicamente al campo económico y financiero por carácter extraordinario y de emergencia.

El Gobierno tiene previsto implementar esta nueva ley de arrendamiento, que incluye incentivos tributarios para los alquileres, en el marco del pedido de facultades legislativas que hará el Ejecutivo al Congreso para legislar en materia económica, financiera y administrativa.

Al respecto, Von Hesse precisó que dicha normativa estaría lista en 15 días después de la delegación de facultades.

Por esta razón, dijo Von Hesse, «este mecanismo, esperado por un segmento importante de la población para acceder a vivienda y, por otro lado, por las constructoras e inmobiliarias para reactivar el sector, tendrá que retrasarse algunos meses”.

El ministro también comentó algunos nuevos alcances acerca de la ley de arrendamiento.

Al respecto afirmó que la tasa de interés que se ofrecerá en el alquiler-venta de viviendas o leasing inmobiliario será menor a la que se oferta en los créditos hipotecarios (9%), ya que los riesgos de este producto financiero son menores.

«Yo estoy seguro que sí, (serán más bajas) ese es nuestro pronóstico pero todo dependerá del mercado y de las financieras. las bancas y las cajas, por ejemplo, apuntan a diferentes perfiles de riesgo y por consecuencia, alican tasas diferentes», remarcó.

Subrayó también que la ley de arrendamiento no sustituirá a los actuales productos hipotecarios, sino que se mostrará como una alternativa más para el segmento medio, aquel que no puede acceder a un crédito hipotecario.

Sobre el valor de la cuotas bajo el esquema de alquiler-venta dijo que “si la cuota es más alta, comparada con la de un crédito inmobiliario, el período de pago será más corto, pero, por otro lado, el mercado tampoco va a aplicar cuotas altas, pues habría un desincentivo al mecanismo del leasing”.

De igual modo, consideró que el porcentaje de la cuota destinado a amortizar el pago de la vivienda se situará alrededor del 30%, aunque ello también lo determinará el mercado.

Acerca del Bono del Buen Pagador, previsto también para este sistema de adquisición de vivienda, afirmó que “Al cabo de dos o tres años la familia tiene la opción de seguir en la modalidad de alquiler-venta o de solicitar un crédito hipotecario para la compra de la vivienda, y es en esa instancia que obtendría el BBP (Bono del Buen Pagador), el cual al entregarse por adelantado reduce la cuota”.

Fuentes: Gestion.pe, Andina.com.pe, elpaís.com

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Nueva Ley de Leasing permitiría cuotas desde S/.295 soles sin inicial

¿Quieres comprar una casa pero no tienes para pagar la cuota inicial? Adquirir una vivienda sin necesidad de pagar una cuota inicial pronto podría ser posible para miles de familias peruanas si el Congreso aprueba la propuesta -que ya está en sus manos- de la nueva ley de leasing inmobiliario (o alquiler-venta) que planteara el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento y que ya se encuentra en sus manos.

Los estimados de cuota mensual según Mivivienda

El Fondo Mivivienda hizo estimados de lo que se pagaría al mes con este sistema, estimando un promedio de vivienda de 70m2. Si el valor de la vivienda alcanza los S/. 192,000 se recibiría un BBP (Bono al Buen Pagador) de S/. 12,500 y la cuota mensual sería de S/. 1,506.

En tanto que una vivienda de valor más modesto (S/. 53,900) recibiría S/. 17,000 de BBP, y las mensualidades serían de S/. 295 (Ver infografía).

¿Subirían las cuotas mensuales y el tiempo de pago al no haber inicial?

Una de las mayores preocupaciones acerca de la nueva Ley de Leasing Inmobiliario es que al eliminarse la cuota inicial, las mensualidades que se tengan que pagar puedan ser mayores.
Este es uno de los argumentos de los que se oponen a la norma, como el experto en temas inmobiliarios Gino Layseca y el ex ministro de vivienda Carlos Bruce, quienes advirtieron que al eliminar la cuota inicial los bancos subirían las mensualidades para no perjudicar su modelo de negocio.

Sin embargo, desde el Ministerio de Vivienda la respuesta aclaró las dudas: “No tienen por qué subir las cuotas mensuales”, ya que lo que se pagaba como inicial se sumará al crédito total y se irá abonando en mensualidades pactadas. Además, abonando el subsidio estatal, el Bono del Buen Pagador (BBP) desde S/. 12,500 hasta S/. 17,000 este funcionará a modo de prima, lo cual anulará cualquier intento de incremento de las entidades financieras.

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Estimaciones de cuotas con sistema de Leasing Inmobiliario. Tomado de larepublica.pe

clic para agrandar

Milton Von Hesse, titular de dicha cartera, señaló que ya conversó con los principales gremios de la construcción sobre esta propuesta (entre los cuales se encuentra Capeco) y todos manifestaron estar de acuerdo.

Por su parte, Gerardo Freiberg, gerente general del Fondo Mivivienda, estima que hasta 30 mil peruanos podrían acceder a una vivienda por este mecanismo en el presente año.

Freiberg precisó que incluso, y con el fin de abaratar el precio de los inmuebles y reducir el tiempo que se tenga que pagar las cuotas mensuales, se incluirán dentro del programa, a las viviendas de segundo uso.

“Comúnmente el tiempo que se tiene que abonar las cuotas mensuales es entre 15 a 20 años; al incluir a las viviendas de segunda mano, este se reduciría significativamente”, señaló el funcionario.

Sistema alquiler-venta

No obstante, la propuesta no solo abarca al leasing (en el que intervienen los bancos), sino que también permite a las inmobiliarias ofrecer por ellas mismas el alquiler-venta, lo cual podría incluso reducir el precio de las cuotas.

Enrique Zevallos, gerente general de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios de Perú (ADI), señaló que las empresas financieras aún no están preparadas para administrar activos inmuebles en grandes volúmenes, aunque son idóneos para hacer operaciones de leasing, por ello, habrá un período de adaptación para el mismo. Mientras tanto, los Fondos de inversión inmobiliaria y los desarrolladores inmobiliarios de mayor solvencia podrán iniciar el proceso con mayor rapidez.

“Las tasas de interés son proporcionales al riesgo, con este proyecto de ley la propiedad no se traslada hasta que el finalista termine de pagar y si no paga el bien puede ser recolocado con celeridad, lo que reduce el riesgo para los que financian, creo que las tasas en este caso deben bajar”, anotó.

Aparentemente, esta propuesta de ley, que se encuentra desde mayo en el ejecutivo para su aprobación, no aplicaría ni a lotes ni a terrenos, solo departamentos. Una vez sea aprobada la norma, aparecerá publicada en El Peruano y se sabrán todos los detalles. Lo que sí se puede asegurar hasta ahora es aquello que el ministro y el viceministro de vivienda han comentado a los medios y que ya hemos publicado en este blog anteriormente (ver links de abajo en la sección «También te puede interesar»).

Fuentes: Infografía y noticia tomados de LaRepublica.pe, otras fuentes: rpp.com.pe, Mivivienda

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¿Qué conviene más? ¿Comprar en planos, de estreno, en uso o autoconstruir?

Muchas veces cuando pensamos adquirir una vivienda en lo primero que pensamos es en cómo obtener el financiamiento, cómo debe ser la casa de nuestros sueños o dónde debería estar ubicada. Pero lo que nunca hacemos es pensar qué nos conviene más: comprar el espacio y construir la vivienda por nuestra cuenta, comprarla en planos, en estreno o con algunos años de antigüedad.

Aquí algunas preguntas básicas que debemos hacernos antes de adquirir una vivienda:

¿Qué necesito y cuándo?

Una de las primeras cosas que se debe hacer es tener en claro las prioridades. Si necesitas tener el espacio lo antes posible, lo mejor será adquirir un departamento ya hecho frente a comprar uno en planos. O si dispones de poco efectivo, comprar un terreno y construir algunas veces no resulta la mejor alternativa. Para comprar en planos, siempre hay que pensar en plazos de entrega largos, de un año a más.

¿Cuál es la mejor opción?

Los especialistas afirman que comprar en planos es la mejor opción. No solo se pueden escoger los acabados, sino también elegir los mejores departamentos del edificio, modificar algunas partes de la construcción (dentro de los parámetros permitidos) y encontrar el inmueble a un precio más económico que los que se manejan en una preventa; además estos inmuebles tienen una revalorización que fluctúa entre 18% a 20%. El punto que juega en contra es el tiempo. Muchas veces se tiene que esperar un poco más de un año para ver el proyecto terminado.

Los riesgos que podrían surgir de adquirir un inmueble en planos, son la demora en la entrega, cambios en las estipulaciones del contrato o, en el peor de los casos, encontrarse con una falsa constructora.

Autoconstrucción: Casa a tu gusto.

Muchas familias consideran que comprar un terreno y construir es una buena opción ya que da la libertad de poder armar la casa a su gusto y cerciorarse de la calidad de los materiales. Además, de crecer la familia, se pueden hacer las modificaciones que sean necesarias.

Pero, si bien es cierto que la autoconstrucción puede resultar entre 15% y 20% más barato que comprar un inmueble ya construido, cuando se suman los costos del terreno la inversión inicial siempre va a resultar mayor.

A esto debe agregarse el tiempo que se destinará a la construcción, ya que al depender de la disponibilidad de efectivo de la familia, muchas veces la edificación toma más meses que los estimados.

¿De estreno o en uso?

Si no se quiere esperar mucho tiempo para tener un departamento, la mejor opción es comprar algo ya construido. Pero, la gran pregunta es si conviene adquirir algo en estreno o con algunos años de antigüedad. Pues todo depende. El costo de un inmueble ‘viejo’ puede ser entre 20% y 30% más económico que uno nuevo.

Sin embargo, el estado del departamento antigüo puede incrementar el precio inicial por las reformas a realizar. Se calcula que un departamento de segunda puede resultar hasta el 3% del costo del inmueble por el gasto que implican los arreglos y trámites a efectuar. Recuerde que, para mantener la rentabilidad, el costo de las reparaciones no debe superar el 10% del valor del inmueble.

Para algunos especialistas lo recomendable, cuando de comprar departamentos de segunda se trata, es adquirir un inmueble de máximo 10 años de antigüedad. Otros son más exigentes y recomiendan uno de no más de cinco años. Todo dependerá del estado en el que se encuentre.

Fuente: El Comercio

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