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Conoce aquí los pasos que debes seguir para independizar tu inmueble

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Tener la independización de manera formal significa tener un inmueble apto para ser comercializado (vender, comprar, hipotecar o alquilar). Por ejemplo, si nos referimos a un edificio, resulta importante porque cada unidad (departamento, cochera y depósito) debe tener su propia partida registral.

Por otro lado, son muchas las familias que comparten una propiedad y que aún no han independizado sus espacios, un paso necesario en caso de querer inscribirlas a su nombre, venderlas o usarlas como garantía.

Independizar un inmueble implica dividir el espacio total de una vivienda en espacios propios para cada uno de los ocupantes, ello genera una partida registral única para cada inmueble. Contar con una independización de manera formal significa tener un inmueble apto para ser comercializado (vender, comprar, hipotecar o alquilar). Si nos referimos a un edificio, cada unidad (departamento, cochera y depósito) deberá tener su propia partida registral.

Este proceso debe realizarse en los Registros Públicos para que cada inmueble tenga su propia partida y correspondiente numeración y nomenclatura.

¿Qué beneficios me genera el independizar un inmueble?

  • Facilita los actos particulares que se desee realizar sobre cada una de ellas.
  • Al independizar una zona o piso, obtengo una partida exclusiva para cada una de ellas.
  • Al contar con una partida para cada piso, por ejemplo, puedo inscribirlo a favor del verdadero propietario: un beneficio no solo económico, sino también moral.
  • Obtención de préstamos otorgando como garantía hipotecaria la zona que he independizado.
  • Puedo vender cada piso independizado y obtener una ganancia.
  • Puedo transferir a favor de mis herederos un espacio físico determinado y evitar futuros conflictos familiares.
  • Facilita la instalación de servicios básicos independientes, pues cada uno contará con un medidor propio de agua, luz y consecuentemente pagará lo que efectivamente gasta.

A continuación te explicamos los pasos que debes seguir para independizar un inmueble.

  1. Accesos privados o salidas al exterior. Antes de iniciar el trámite de independización, cada uno de los espacios previamente divididos deberá contar con un acceso privado independiente hacia la calle.
  1. Elaborar nuevos planos del inmueble. Este debe contar con la información detallada respecto al número de partes en que se dividirá el inmueble, las medidas de cada una de las divisiones y las áreas comunes como el patio o estacionamientos.
  1. Acudir a los Registros Públicos. Una vez que se cuenta con los documentos respectivos, se debe acudir a los Registros Públicos para empezar el trámite de la independización del inmueble a fin de obtener una partida registral por cada parte de la casa.
  1. Título de Propiedad. Una vez concluido este trámite, las partes de la vivienda estarán independizadas. Sin embargo, aún queda pendiente el trámite por la titularidad ya que de no hacerlo los futuros titulares aparecerán como copropietarios. Para ello, se debe acudir a un notario y firmar una escritura pública de división, participación y adjudicación mediante la cual ambos expresan que ceden las partes. Ello deberá ser enviado a Registros Públicos para la inscripción de la titularidad.

¿Qué requisitos solicita la Sunarp para independizar un inmueble?

  • Documento con certificación notarial en el que se describa las características de cada zona o piso a independizar, así como las zonas comunes.
  • Plano de independización, firmado por un ingeniero o un arquitecto, con certificación notarial de firma.
  • Reglamento interno.
  • Pago de derechos registrales.

Se puede tramitar la independización de un inmueble en cualquier oficina de la Sunarp. El trámite incluye la independización de unidades, reducción del predio matriz a zonas comunes, inscripción del Reglamento Interno (regirá las reglas de convivencia), constitución de la Junta de Propietarios y designación del presidente de la Junta de Propietarios. El plazo para su inscripción es de siete (7) días.

Si se trata de un terreno sin construir, se debe consultar previamente con la municipalidad correspondiente para conocer si esta maneja parámetros establecidos para la división.

Si en un futuro se desea construir por encima de su parte, se puede solicitar una independización de los aires de un inmueble.

Una vez realizado el trámite de independización, se podrá separar el uso de los servicios de agua, luz, teléfono, etc.

Fuente: Sunarp

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Los 3 pasos para abrir un establecimiento comercial en el Perú

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¿Quieres abrir un establecimiento comercial? Formalizarse es un paso necesario para contar con diversos incentivos y beneficios, que permitan que el negocio crezca, se desarrolle y sea competitivo.

Existen 3 principales permisos que necesitas para abrir un establecimiento comercial en el Perú. Uno es requisito para solicitar o adquirir el otro. Aquí los detallamos:

1. Certificado ITSE (Inspección Técnica de Seguridad en Edificaciones) acorde a las características del local. Antes denominado Certificado de Defensa Civil.

Este certificado verifica de manera integral el cumplimiento de la normativa en materia de seguridad en edificaciones, así como las condiciones de seguridad estructurales, no estructurales y funcionales, y del entorno inmediato que ofrecen los objetos de inspección, es realizada con la intervención de los Inspectores Técnicos de Seguridad en Edificaciones.

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La finalidad de la Inspección técnica de Seguridad en Edificaciones es prevenir y/o reducir el riesgo debido a un peligro originado por fenómeno natural o inducido por la acción humana, con la finalidad de proteger la vida de la población y el patrimonio de las personas y del Estado. Hay diferentes tipos de ITSE según el tipo de edificación.

Las Inspecciones Técnicas de Seguridad de Edificaciones-ITSE, se diferencian por su complejidad en:

  • ITSE Básicas.
  • ITSE Básicas Ex Post (hasta 100 m2).
  • ITSE Básicas Ex Ante (de 101 a 500 m2).
  • ITSE De Detalle.

Por ello según se detalla líneas abajo se deberá acudir a la oficina que corresponda para solicitarla:

Las Oficinas de Defensa Civil de las Municipalidades Distritales, ejecutan Inspecciones Técnicas de Seguridad en Defensa Civil Básica Ex Ante y Ex Post y Previa a evento y/o Espectáculo Público con una afluencia hasta 3,000 personas, en su jurisdicción.

Las Oficinas de Defensa Civil de los Gobiernos regionales, ejecutan Inspecciones Técnicas de Seguridad en defensa civil de Detalle, Multidisciplinaria y previa a Evento y/o Espectáculo Público con una afluencia mayor a 3,000 personas, en su jurisdicción.

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Por excepción la Oficina de Inspecciones Técnicas para Lima Metropolitana de la Dirección Regional INDECI Costa Centro, ejecuta Inspecciones Técnicas de Seguridad en Defensa Civil de detalle, Multidisciplinarias y Previa a Evento y/o Espectáculo Público con una afluencia mayor a 3,000 personas.

2. Licencia de Funcionamiento.

Antes de solicitar la licencia de funcionamiento se debe contar ya con el certificado ITSE. La licencia de funcionamiento es la autorización que te otorga la municipalidad donde queda tu local para que pueda operar tu negocio. Si bien puede haber requisitos particulares en cada distrito, te contamos el procedimiento a grandes rasgos.

Requisitos para obtener tu licencia de funcionamiento

  • Solicitud con carácter de declaración jurada que incluya número de RUC, DNI o carné de extranjería.
  • Vigencia de poder del representante legal o carta poder con firma legalizada.
  • Declaración jurada de observancia de condiciones de seguridad o inspección técnica de seguridad en defensa civil o multidisciplinaria, según corresponda al tamaño del local y giro del negocio.

De ser el caso:

  • Copia simple del título profesional en el caso de servicios relacionados con la salud.
  • Informe sobre el número de estacionamientos, si las normas lo requieren.
  • Copia de autorización sectorial, si la ley lo establece.

3. Autorización para instalación de elementos publicitarios

Si deseas colocar tu nombre comercial o tu marca en la fachada de tu local, debes solicitar el permiso para ello. Ojo, antes ya debes contar con la licencia de funcionamiento.

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Pero, ¿qué requisitos se debe cumplir para instalar un letrero en la fachada del negocio?

En el caso de la Municipalidad de Lima, para contar con la autorización para anuncios y avisos publicitarios (sólo letreros, letras recortadas, placas y toldos), se deben tener en cuenta los siguientes requisitos:

  • Presentar Formulario Gratuito de Solicitud-Declaración Jurada consignando número de RUC, debidamente llenado.
  • Exhibir documento de identidad del solicitante o representante.
  • Pagar la tasa municipal correspondiente.
  • Adjuntar fotomontaje del elemento de publicidad exterior, que se instalará en el local, aparte de tres fotografías, una del inmueble sin anuncio, una con el fotomontaje y otra del entorno.
  • Formato indicando tipo del anuncio, materiales, leyenda, colores, dimensiones y ubicación.
  • Presentar documento acreditando vigencia de poder del representante legal, en caso de personas jurídicas, y para el caso de personas naturales carta poder con firma legalizada.

» Más información sobre este permiso aquí

» Información sobre trámites de Licencias y Autorizaciones Municipales aquí

Fuentes: gestión.pe, pymex.pe, pqs.pe, sunat.gob.pe, munlima.gob.pe

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5 razones que demuestran por qué invertir en un lote es buen negocio

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Comprar un terreno o lote es una de las mejores inversiones que puedes hacer; es la base para edificar una casa o un negocio. Y construyas o no, nunca perderá su valor; al contrario. Salvo en casos excepcionales, siempre tendrá plusvalía (aumentará de valor con el tiempo) más aún, si este está urbanizado.

Si bien el Perú ha registrado temporadas de sobreoferta en el largo plazo el mercado siempre termina equilibrándose. La necesidad de vivienda y locales nunca desaparece.

La rentabilidad y plusvalía de un terreno depende casi por completo de su ubicación, accesos, movilidad, servicios y el uso que se le dará. Eso es lo que debes buscar a la hora de elegir un terreno o lote.

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También es fundamental conocer el mercado. Luego, el tamaño, la zonificación, tipo de inmueble, capacidad, precio, competencia, stock de mercado, absorción, vacancia, planes de desarrollo de la ciudad cercana, nivel de riesgo. Muchos nos dejamos llevar por la variable más conocida: el precio por metro cuadrado.

Las inversiones de terrenos tienen las siguientes ventajas:

1. Plusvalía. Las inversiones de terrenos suelen ser altamente rentables, aumentan siempre su valor con el tiempo. Se dice que la tasa de retorno de inversión de un terreno en una zona en crecimiento puede ser entre un 15% a un 20% anual.

2. Bajo riesgo y alto retorno de inversión. A baja inversión, bajo riesgo, baja liquidez, alto retorno de inversión.

3. Fácil de mantener. Requiere poco tiempo y dinero para su cuidado, fácil de mantener y de negociar.

4. Rentabilidad segura a largo plazo. Es muy importante tener en mente que las inversiones de bienes raíces deben considerarse en el largo plazo, generalmente de 5 años en adelante para que ingresen en el rango de muy redituables o rentables.

Algunos tienen el mal concepto de que “invertir en bienes raíces es una mala decisión y un mal negocio” porque el inversionista espera la rápida recuperación de su dinero en el muy corto plazo (menor de 6 meses). Este negocio no funciona así.

5. Activos que trabajan por ti. Es un dinero que se irá incrementando con el tiempo, sin mayor esfuerzo. Saber en qué momento vender es la clave. Debes comprar el terreno o lote cuando el precio está por debajo del valor. El éxito está en saber hacer este análisis de valor. Es decir a la capacidad de hacer negocio. Es importante saber diferenciar el valor del precio. Una cosa es el valor del terreno como negocio y otra es el precio por m2.

Aquí podrás encontrar una guía detallada de lo que debes de tener en cuenta a la hora de comprar un terreno o lote.

[ Cómo comprar el terreno de tus sueños con éxito. Guía práctica parte #1 ]
[ Cómo comprar el terreno de tus sueños con éxito. Guía práctica parte #2 ]

Una buena inversión inmobiliaria es aquella que se destina a propiedades en zonas consolidadas que ya tienen todos los servicios a su alrededor y cuentan con acceso a las principales vialidades de la ciudad, otra opción es revisar las áreas de la periferia, que de acuerdo al plan municipal de desarrollo urbano se vean beneficiadas por la plusvalía de esas zonas dinámicas y cuyo precio de mercado sea justo.

Fuentes: Urban Broker, Semanaeconomica, Gestiopolis

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¿Cómo registrar tu vivienda ante Sunarp?

Si estás a punto de concretar el sueño de la casa propia, es importante que sepas que el registro de tu vivienda en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp) es uno de los trámites más importantes que deberás hacer.

¿Qué es la Sunarp?
La Sunarp es la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos. Es el lugar donde uno registra los actos legales más importantes sobre nuestras propiedades y sobre las situaciones de orden personal como el matrimonio, el divorcio, etc.

¿Por qué es importante el registro de una propiedad inmueble?
Simplemente porque no basta con tener el documento o la escritura pública para ejercer el derecho de propiedad. Para considerarnos propietarios es necesario inscribir el acto de la compra-venta y procurar registrarlo, de tal manera que pueda ser de conocimiento público y para que Registros proteja esa adquisición con mecanismos de garantía.

¿Por qué es importante tener un título de propiedad?
El título de propiedad es el documento que acredita el dominio o el derecho sobre un inmueble, en este caso un departamento. Tener el título nos ayuda a acreditar un patrimonio y también sirve como palanca financiera, en el caso de que queramos pedir un préstamo. No obstante, en esto último debemos tener en cuenta que la entidad financiera nos pedirá que el título de propiedad esté inscrito en registro públicos.

PASOS PARA REGISTRAR UN INMUEBLE

Para simplificar este proceso, que pareciera ser más tedioso de lo que en realidad es, Sunarp lo ha simplificado en seis pasos, que resultan valederos tanto para viviendas nuevas como para las de segunda mano.

1. Es importante que acudas al Registro de Predios para verificar la información del vendedor y para que sepas si la vivienda ya se encuentra inscrita. Ahí te proporcionarán la partida registral de la propiedad.

2. Celebrado el contrato de compraventa, tanto el vendedor como el comprador de la vivienda deben acudir a un notario para que se expida el parte notarial de la escritura pública de la compra-venta de la casa y/o departamento.

3. Solicitud de inscripción en la Oficina Registral. Ya en la Sunarp, el dependiente del notario –que está acreditado ante el registro– presentará la solicitud de inscripción en la Oficina Registral en donde quedará inscrita la propiedad. Este trámite se realiza previo pago de los derechos registrales que varían según el tamaño del inmueble.

4. El documento ingresado a la Oficina Registral de la Sunarp, llamado título, debe contener el parte notarial de la escritura pública de compra-venta de la vivienda.

5. Para proseguir con el asiento de presentación, es necesario especificar la fecha, hora, minuto, segundo y numeración del ingreso del título.

6. Asiento de inscripción en la partida registral. Una vez que el título de compra-venta de la casa es revisado por el registrador público, se extenderá el asiento de inscripción en la partida registral de la vivienda a fin de que el comprador figure como propietario del inmueble.

PREVINIENDO LAS ESTAFAS

Para evitar que las estafas inmobiliarias se incrementen, la Sunarp emitió una directiva que busca beneficiar a los propietarios que tengan inscritos sus predios, mediante la inmovilización parcial y temporal de las partidas registrales.

Así, el titular registral de la vivienda que por cualquier motivo tenga que salir de su ciudad o que no piensa transferir o grabar su predio, puede solicitar la inmovilización temporal de la partida de su predio por los años que desee.

Para hacerlo debe llenar una solicitud de inscripción (formulario gratuito), que deberá presentar junto a otros documentos ante la Sunarp, que también cuenta con el servicio de Alerta Registral que le permite ser alertado, oportunamente, de la existencia de títulos en trámite que puedan afectar sus derechos de propietario.

Publicado en comercio.pe

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