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Modelo de contrato, carta notarial y pasos a seguir para iniciar demanda de desalojo

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El Desalojo es definido como el proceso judicial que tiene por finalidad la desocupación de un bien inmueble, por haber vencido el contrato de arrendamiento, por adeudar 2 meses y 15 días de alquiler, o por no tener un título que justifique su posesión (poseedor precario).

Tenemos entonces que las razones más comunes por las que se suele solicitar un desalojo son:

  1. Cuando se ha vencido el plazo del contrato de arrendamiento y el inquilino se niega a abandonar el predio.
  2. Cuando el inquilino no cumple con el pago de las cuotas mensuales acordadas por más de dos meses y quince días.

El poder judicial en el Perú establece los siguientes requisitos y procedimientos:

Requisitos:

  1. Conciliación Extrajudicial (requisito exigible por ley).
  2. Demanda firmada por el demandante (arrendador) y abogado.
  3. Copia simple del DNI del demandante.
  4. Tasa judicial por ofrecimiento de pruebas (abonar en el Banco de la Nación).
  5. Cédulas de notificación suficientes (abonar en el Banco de la Nación).
  6. Documentos que acrediten la propiedad o posesión.
  7. Contrato de arrendamiento que acredite el vencimiento del contrato o sustente la falta de pago.

Procedimiento:

  1. Presentación de la demanda.
  2. Espera de 5 días.
  3. Contestación de la demanda.
  4. Espera de 10 días.
  5. Audiencia Única y Sentencia
  6. Desalojo o Lanzamiento

ENTONCES LOS PASOS A SEGUIR PARA INICIAR UN PROCESO JUDICIAL POR DESALOJO SERÍAN LOS SIGUIENTES:

1. CARTA NOTARIAL. El primer paso es tramitar una carta notarial por desalojo de vivienda.
Esta carta debe ser breve y sencilla, conteniendo la ubicación exacta del inmueble en cuestión, así como la partida registral adjunta. Deberá exponer las razones por las que se está solicitando la desocupación del inmueble y establecer un plazo para ello. Una vez redactada la carta por desalojo se deberá acudir a una notaría para imprimirle valor legal.

[ Descarga aquí el modelo de carta notarial por desalojo de vivienda ]

2. AUDIENCIA CONCILIATORIA EN JUZGADO DE PAZ LETRADO. Si enviada la carta notarial por desalojo al inquilino moroso, este se sigue negando a abandonar el inmueble, el propietario deberá solicitar una audiencia conciliatoria acudiendo al *Juzgado de Paz Letrado correspondiente al distrito donde está registrado o se ubica el inmueble. Según los requisitos de ley, es imprescindible que se agoten los recursos de conciliación antes de establecer un proceso judicial. La etapa de conciliación de agota o se da por culminada cuando:

  • Las partes llegan a un acuerdo.
  • Las partes no llegan a ningún acuerdo.
  • El demandado no acude a las citaciones de conciliación por 2 veces consecutivas.

3. DEMANDA POR DESALOJO.Una vez culminada la fase de conciliación se podrá anteponer una demanda y comenzar con el proceso judicial por desalojo.
La demanda debe contar con los requisitos señalados por la ley en el artículo 424 y 425 del texto único ordenado del código procesal civil.
En esta etapa, el propietario deberá indicar las razones de la demanda sustentarlas con todas las pruebas posibles, entre ellas son indispensables los siguientes documentos: contrato de arrendamiento, título de propiedad, actas de compromiso del inquilino, entre otros.

[ Descarga aquí el nuevo Modelo de Contrato de Arrendamiento con Cláusula de Allanamiento ]

4. AUDIENCIA ÚNICA Y SENTENCIA. Una vez interpuesta la demanda el inquilino tiene un plazo de 5 días para hacer llegar su contestación. Luego de los siguientes 10 días, se fijará una fecha de audiencia única para que las partes presenten sus respectivos descargos en compañía de sus abogados.

Realizada la audiencia, el juez dará sentencia, declarando fundada o infundada la demanda por desalojo. De este modo la demanda podrá quedar “consentida” si las partes no apelan o “ejecutoriada” si las partes apelan pero el juez se pronuncia definitivamente.

5. DESALOJO O LANZAMIENTO. En ambos casos, la demanda quede consentida o ejecutoriada, se procederá al desalojo del inquilino o, en términos legales, a el llamado “lanzamiento”.

El lanzamiento se ordenara por pedido de parte luego de 6 días de notificado el decreto que declara consentida la sentencia o lo que ordena se cumpla lo ejecutoriado. (Art 592ºCPC).

El lanzamiento se ejecutara contra todos los que ocupen el predio, aunque no hayan participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificación. Se entiende efectuado el lanzamiento solo cuando se hace entrega al propietario del inmueble, con todos sus bienes integrantes en buen estado, y totalmente desocupado.

Si dentro de los 2 meses siguientes al lanzamiento se acredita que el inquilino desalojado ha vuelto a ingresar al predio, el demandante puede solicitar un nuevo lanzamiento (art. 593 del CPC).

DATOS CLAVE:

  • ¿Qué es un *Juez de Paz Letrado en el Perú? Interviene como conciliador y contribuye a que las personas resuelvan sus conflictos de modo directo. De no llegar a un acuerdo, el Juez de Paz ejerce funciones jurisdiccionales y por lo tanto puede emitir sentencia. En cuanto a lo Civil, acoge casos de alimentación, desalojos e interdictos.
    En lo Penal, puede imponer sanciones como servicios a la comunidad, multas por faltas contra la persona, contra el patrimonio (robo), contra las buenas costumbres y contra la tranquilidad y la seguridad pública. También tiene la facultad de detener a una persona hasta por 24 horas, para luego formular la denuncia correspondiente, de ser el caso, al Ministerio Público.
  • Sanciones para los arrendatarios. Se establece que los arrendatarios u ocupantes que se apropien de los bienes integrantes de los inmuebles arrendados (acabados, aparatos, muebles empotrados, servicios higiénicos, llaves de agua y luz, puntos de luz, entre otros), deben ser denunciados y sancionados penalmente por la comisión de delitos contra el patrimonio.
    Por otro lado, en caso de proceder el desalojo, los costos del proceso son asumidos por el arrendatario.

Fuentes: abogadosinmobiliarios.pe, minjus.gob.pe, pj.gob.pe, wikipedia, laley.pe. *El abogado Roberto Miranda Moreno y conductor del programa “Se hará justicia” compartió este modelo de contrato de arrendamiento con cláusula de Allanamiento aquí incluida.

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Todo sobre el trámite de desalojo en el Perú. Parte 2: Ley de “Desalojo Exprés»

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El 28 de mayo del 2014 se publicó en El Diario El Peruano la Ley N°30201 conocida como la “Ley Desalojo Exprés o Desalojo Rápido” que busca agilizar, mediante herramientas y procedimientos diseñados y normados, el trámite de los procesos judiciales de desalojo por falta de pago, morosidad o por vencimiento de contrato.

[ Descarga aquí la ley N°30201 conocida como la “Ley Desalojo Exprés” ]

Antes de existir esta ley, un proceso de desalojo o desahucio podía durar entre 1 o 2 años y no se aseguraba que el Arrendador recupere su inmueble. Hoy, gracias a esta ley, el plazo para que el inquilino moroso devuelva la vivienda a su verdadero dueño es de 15 días calendario.

El desalojo rápido puede aplicarse solamente a aquellos contratos de arrendamiento de inmuebles en los cuales el Arrendador haya pactado con el Arrendatario una Cláusula de Allanamiento a un futuro proceso de desalojo. Por eso, mucho ojo al realizar el contrato de arrendamiento, ya que esta Cláusula de Allanamiento es requisito indispensable para que en un futuro la ley pueda aplicarse y así protegerse de no ser despojado de un inmueble en alquiler.

Aquí te ofrecemos un *modelo de contrato con Cláusula de Allanamiento para evitar futuros problemas con inquilinos morosos:

[ Descarga aquí el nuevo Modelo de Contrato de Arrendamiento con Cláusula de Allanamiento ]

La ley de desalojo exprés ha normado y diseñado herramientas que obligarán a los jueces a resolver con prontitud estos casos y evitar dilaciones. Veamos cuáles son:

¿EN QUÉ CASOS PROCEDE EL DESALOJO EXPRÉS?

  1. Conclusión del contrato por vencimiento del plazo contractual, sustentada en el formulario respectivo.
  2. Resolución contractual de mutuo acuerdo, sustentada en acta con firmas legalizadas.
  3. Incumplimiento de pago de la renta convenida o cuota periódica pactada por dos meses consecutivos, dentro del plazo contractual, sustentada en la resolución del contrato comunicada mediante carta notarial adjuntando el estado de cuenta de la cuenta de abono.
  4. Incumplimiento de pago de los conceptos complementarios (servicio de mantenimiento, agua, seguro por riesgo de pérdida y otros) por seis meses consecutivos, dentro del plazo contractual, sustentada en la resolución del contrato comunicada mediante carta notarial adjuntando el estado de cuenta de la cuenta de abono o la liquidación del saldo deudor emitida por la empresa respectiva.
  5. Uso del inmueble a fin distinto al de vivienda, sustentada en la resolución del contrato comunicada mediante carta notarial adjuntando el documento de constatación policial respectivo.

¿QUÉ DOCUMENTOS DEBERÁN PRESENTARSE PARA INICIAR EL PROCESO DE DESALOJO EXPRÉS?

El arrendador deberá adjuntar a su demanda de desalojo tres documentos:

  1. El formulario respectivo, ya sea FUA, FUAO o FUAL (ver aquí). Para que este documento tenga mérito de ejecución debe estar suscrito ante un notario debidamente habilitado o, en su defecto, ante un juez de paz letrado.
  2. El reporte del Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (RAV) y
  3. Documento Sustentatorio de la causal por la cual se da por terminado el contrato.

¿EN EL PROCESO DE DESALOJO TAMBIÉN PODRÁ RECLAMARSE LAS RENTAS ADEUDADAS?

Sí, a la pretensión de desalojo se le puede acumular la pretensión de pago de las rentas convenidas adeudadas, así como de las cuotas periódicas. También podrá exigirse el pago de los conceptos complementarios adeudados si es que el arrendador asumió la obligación de realizar dichos pagos a nombre del arrendatario en el contrato respectivo. Sin perjuicio de ello, la ejecución de desalojo no se supeditará a la resolución de cualquier otra pretensión acumulada.

¿QUIÉN ES EL JUEZ COMPETENTE PARA CONOCER DEL PROCESO DE DESALOJO EXPRÉS?

El Proceso Único de Ejecución de Desalojo se tramita ante el juez de paz letrado o ante el juzgado que haga sus veces, de la jurisdicción donde se ubique el inmueble arrendado. Dicho juez debe notificar la demanda en el inmueble materia de desalojo para que el arrendatario o quien se encuentre ocupándolo, dentro del plazo de cinco (05) días hábiles, se allane o conteste la demanda.

¿CON QUÉ MEDIOS DE DEFENSA CUENTA EL ARRENDATARIO EN EL DESALOJO EXPRÉS?

En caso el arrendatario conteste la demanda, deberá acreditar, de ser el caso, la vigencia del contrato de arrendamiento, la cancelación de las rentas convenidas adeudadas o cuotas periódicas adeudadas, o el cumplimiento de cualquier otra obligación que le hubiese sido requerida, según corresponda.

SANCIONES PARA EL JUEZ QUE NO RESUELVE EN TRES DÍAS EL PEDIDO DE DESALOJO

Vencido el plazo para contestar, con la contestación o sin esta, el juez debe sentenciar en un plazo máximo de tres (03) días hábiles, bajo responsabilidad.

Se ha querido ser muy exigente con este plazo, pues finalmente de su cumplimiento dependerá la celeridad del desalojo. Por ello, la norma establece que “La invocación a la carga procesal, no exime al juez de su responsabilidad por incumplimiento del plazo previsto, debiéndose determinar dicha responsabilidad a través de las instancias pertinentes del Órgano de Control de la Magistratura del Poder Judicial”.

De declararse fundada la demanda, la resolución judicial dispone el desalojo, el descerraje en caso de resistencia al cumplimiento del mandato judicial o en caso de encontrarse cerrado el inmueble, contra el demandado o contra quien se encuentre en el inmueble; así como la orden de cumplimiento de la obligación demandada.

ASISTENCIA DE LA POLICÍA EN EL DESALOJO Y EL DELITO DE DESOBEDIENCIA A LA AUTORIDAD

El juez deberá cursar oficio a la dependencia correspondiente de la Policía y demás autoridades correspondientes, para que en el plazo de tres días hábiles contados desde la notificación, obligatoriamente y bajo responsabilidad presten asistencia y garantía para la ejecución del desalojo en la forma y plazo indicados en su resolución judicial.

De no hacerlo, los efectivos policiales serán denunciados por el fiscal provincial por el delito de desobediencia a la autoridad.

¿PUEDE APELARSE LA SENTENCIA DE DESALOJO EXPRÉS?

Sí, la norma prevé que el recurso de apelación contra la sentencia se interpone dentro del plazo de tres días hábiles y se concede sin efecto suspensivo. Además, establece que concedida la apelación, se elevará el expediente dentro de un plazo no mayor de dos días hábiles, contado desde la concesión del recurso.

El juez superior, en un plazo no mayor de tres días hábiles de recibido el expediente, admitirá o no el recurso de apelación y notificará de su decisión a las partes, siendo esta decisión inimpugnable. De haber admitido el recurso, el juez comunicará a las partes que el proceso ha quedado expedito para ser resuelto dentro del plazo de los tres días hábiles siguientes.

SANCIONES PARA LOS ARRENDATARIOS

Se establece que los arrendatarios u ocupantes que se apropien de los bienes integrantes de los inmuebles arrendados (acabados, aparatos, muebles empotrados, servicios higiénicos, llaves de agua y luz, puntos de luz, entre otros), deben ser denunciados y sancionados penalmente por la comisión de delitos contra el patrimonio.

En caso de proceder el desalojo, el arrendatario deberá también asumir los costos del proceso.

Aquí te ofrecemos un *modelo de contrato con Cláusula de Allanamiento para evitar futuros problemas con inquilinos morosos:

[ Descarga aquí el nuevo Modelo de Contrato de Arrendamiento con Cláusula de Allanamiento ]

*El abogado Roberto Miranda Moreno y conductor del programa «Se hará justicia» compartió este modelo de contrato de arrendamiento con cláusula de Allanamiento incluida.

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Todo sobre el trámite de desalojo en el Perú. Parte 1

el desalojo

Cuando alquilamos una propiedad siempre corremos el riesgo de no tener inquilinos muy responsables, a pesar que tomamos medidas preventivas. Sin embargo, cuando empiezan los retrasos en los pagos por alquiler es un síntoma de que algo no anda bien y es motivo de tomar nuestras precauciones, puesto que si las cosas empeoran es preferible solicitar la desocupación de la propiedad, ante la negativa, la vía, es la judicial y se tendrá que iniciar un proceso de desalojo. Pero…

¿QUÉ ES EL DESALOJO EXACTAMENTE?

Es un procedimiento judicial que se realiza para que los ocupantes de un inmueble urbano o rústico (inquilinos, locatarios, arrendatarios, aparceros, precaristas) lo desocupen y lo restituyan a quien tiene derecho a él. Estos juicios se tramitan por procedimiento sumarísimo.

El desalojo tiene por objeto recuperar o reintegrar en el uso y goce (tenencia) de un inmueble a quien reclama su libre disposición frente a quien no tiene ningún título pero se encuentra ocupando sin derecho a permanecer en él.

¿QUÉ SIGNIFICA “PROCEDIMIENTO SUMARÍSIMO”?

El Derecho Procesal lo define como el proceso que se fundamenta en la brevedad de su procedimiento por la urgencia y gravedad del asunto contencioso que se tramita, prescindiendo de formalidades.

¿EN QUÉ CASOS ES VÁLIDO SOLICITAR / EJECUTAR UN DESALOJO?

-Desalojo por falta de pago de la renta, sucede cuando el arrendatario adeuda dos meses y quince días de la renta (si es pactada en mensualidades), si la renta se ha pactado en periodos mayores se puede demandar el desalojo cuando se adeuda un periodo y quince días Si la renta se ha pactado en periodos menores a un mes se puede demandar el desalojo cuando se adeude tres periodos.

-Desalojo por dar un uso diferente al bien que se arrendó, es cuando el arrendatario le da al predio un uso distinto para el cual fue arrendado, por ejemplo cuando se arrienda un inmuebles para ser usado como oficina y el arrendatario lo utiliza como casa o habitación.

-Desalojo por permitir en el predio actos contrarios al orden público o las buenas costumbres, procede cuando el arrendatario permite que en el inmueble arrendado se realicen actos contrarios al orden público o las buenas costumbres, por ejemplo que se permita la prostitución clandestina o el tráfico de drogas.

-Desalojo por ocupación precaria, sucede cuando la persona que ocupa el bien inmueble lo hace sin tener un título de propiedad o sin pagar la renta. Este proceso es exclusivamente de un juzgado especializado en lo civil debido a que no existe una cuantía o valor establecido.

-Desalojo antes del vencimiento del plazo con sentencia a futuro, procede antes del vencimiento del plazo fijado en el contrato de arrendamiento para la entrega del bien inmueble (pero la sentencia se ejecutará seis días después de vencido el plazo fijado en el contrato).

-Desalojo por sub arrendar o ceder el arrendamiento, esto sucede cuando al arrendatario sub arrienda el predio en contra del contrato o sin informar o tener el consentimiento del arrendador o dueño.

-Desalojo para poner término a un arrendamiento de duración indeterminada, procede cuando el arrendamiento es indeterminado y se desea poner fin solicitando la restitución de la posesión del predio.

-Desalojo para reparar el predio para su conservación, procede cuando existe necesidad de efectuar reparaciones para evitar un deterioro mayor o ruina del inmueble.

¿QUIÉNES PUEDEN INTERPONER UNA DEMANDA DE DESALOJO?

Pueden interponer demanda de desalojo…

1. El propietario. Persona física o jurídica que tiene derecho de dominio sobre una cosa, especialmente sobre bienes inmuebles. Frente al inquilino, el dueño de la cosa alquilada.

2. El arrendador o Locador. En el contrato de locación se llama así quien concede el uso o goce de una cosa, ejecuta la obra o presta el servicio. Denominase también arrendador

3. El administrador. Persona física o jurídica que administra sus propios bienes o los ajenos. En Derecho Público es administrador, por medio de sus organismos, el Estado en general y específicamente el Poder Ejecutivo en sus diversos aspectos.

4. Todo aquel que considere tener derecho a la restitución, salvo que el actual poseedor haya interpuesto interdicto (art 586º – primera parte del Código de Procedimiento Civil – CPC)

¿CONTRA QUIENES SE INTERPONE LA DEMANDA?

Puede ser demandado…

1.- El arrendatario. En el contrato de locación se llama así el que paga el precio por el uso o goce de una cosa, por la recepción de un servicio o la ejecución de una obra. Se denomina también arrendatario o inquilino.

2.- El subarrendatario. El que arrienda para sí lo que otro tenía a su vez arrendado.

3.- El precario. (Dícese de aquello que se tiene por un título que autoriza al propietario a revocar en cualquier momento el uso o tenencia).
OJO: NO ES CONSIDERADO PRECARIO QUIEN TIENE PARENTESCO DIRECTO CON EL DUEÑO.

4.- Cualquier otra persona a quien le es exigible la restitución (art 586º segunda parte – CPC)

REQUISITOS PARA UN DESALOJO:

  • Demanda firmada por abogado y por el propietario o arrendador.
  • Copia simple del documento de identidad del solicitante.
  • Documento que acredite la propiedad.
  • Contrato de arriendo que acredite el vencimiento del contrato o sustente la falta de pago.

PROCEDIMIENTOS:

  • Demanda
  • Espera de 5 días
  • Contestación a la Demanda
  • Espera de 10 días
  • Audiencia Única y Sentencia

En la segunda parte de este artículo se explicará en detalle cómo funciona el nuevo proceso de ejecución de desalojo exprés o ley de desalojo en 15 días. ¡No te lo pierdas!

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Cuida siempre a tu familia y evita los desalojos de una propiedad en alquiler

Si estás alquilando una propiedad, ya sea una casa o un departamento, debes ser muy responsable y puntual en los pagos, ya que este es el motivo más común de los desalojos hoy en día.

Si últimamente te has retrasado en los pagos y llegas a las justas a fin de mes, ten en cuenta los siguientes pasos para evitar las consecuencias de un desalojo:

Paso 1: Lee muy bien tu contrato de alquiler, fíjate, especialmente, en las leyes según la localidad en donde se encuentre el inmueble y la relación arrendador-arrendatario que debas de cumplir. Para que seas puntual en los pagos tienes que saber cuándo es la fecha límite y también cuándo se considera lo bastante atrasada para proceder a un desalojo.

Procede a realizar un listado de las secciones de tu contrato de alquiler sobre los tiempos de pago de la renta, y verifica las leyes para comprobar si las determinaciones son legales. Si tienes dudas, puedes comunicarte con una asociación de inquilinos o una oficina de control de renta.

Paso 2: Debes hablar con el propietario si es que ves que no vas a poder pagar en los tiempos estipulados, explícale tu situación pero proponle soluciones. Lleguen a un acuerdo sobre un programa de pago que puedas cumplir, incluye un pago parcial inmediato si fuera posible.

Acuerda pagar una multa si es que no cumples los pagos en el tiempo que hayan acordado, de esta manera el propietario se sentirá más seguro y lo más probable es que acepte tu propuesta; otro plus sería haber llevado un historial de pago responsable y a tiempo. Finalmente, deja todo por escrito, haz que firme la propuesta y tú también hazlo. Luego cumple el acuerdo.

Paso 3: En lo posible intenta pagar el alquiler con un compañero, si es que se te hace muy complicado pagarla tú solo.

Paso 4: Si es que ya estás en problemas y te han enviado una solicitud de desalojo, recuerda que no responderla podrían acarrear un juicio y de manera inmediata proceder con una orden de desalojo, además de que debes pagar las tarifas de los abogados y costos de tribunal en adición a la renta atrasada.

En el caso de que no estés cumpliendo con el alquiler porque el propietario no hizo las reparaciones adecuadas, establécelo en tus papeles de respuesta; de esta manera puedes ampliar de manera considerable el tiempo de negociación con el arrendador.

Paso 5: Investiga sobre tus derechos, podrías evitar un desalojo hasta que se realice el juicio, pagando la renta debida en el tribunal.

Por todo ello, toma tus precauciones y establece las medidas necesarias para vivir tranquilo en un inmueble alquilado ¡Recuerda que la tranquilidad de tu familia y la tuya NO TIENE PRECIO!