Cuando alquilamos una propiedad siempre corremos el riesgo de no tener inquilinos muy responsables, a pesar que tomamos medidas preventivas. Sin embargo, cuando empiezan los retrasos en los pagos por alquiler es un síntoma de que algo no anda bien y es motivo de tomar nuestras precauciones, puesto que si las cosas empeoran es preferible solicitar la desocupación de la propiedad, ante la negativa, la vía, es la judicial y se tendrá que iniciar un proceso de desalojo. Pero…
¿QUÉ ES EL DESALOJO EXACTAMENTE?
Es un procedimiento judicial que se realiza para que los ocupantes de un inmueble urbano o rústico (inquilinos, locatarios, arrendatarios, aparceros, precaristas) lo desocupen y lo restituyan a quien tiene derecho a él. Estos juicios se tramitan por procedimiento sumarísimo.
El desalojo tiene por objeto recuperar o reintegrar en el uso y goce (tenencia) de un inmueble a quien reclama su libre disposición frente a quien no tiene ningún título pero se encuentra ocupando sin derecho a permanecer en él.
¿QUÉ SIGNIFICA “PROCEDIMIENTO SUMARÍSIMO”?
El Derecho Procesal lo define como el proceso que se fundamenta en la brevedad de su procedimiento por la urgencia y gravedad del asunto contencioso que se tramita, prescindiendo de formalidades.
¿EN QUÉ CASOS ES VÁLIDO SOLICITAR / EJECUTAR UN DESALOJO?
-Desalojo por falta de pago de la renta, sucede cuando el arrendatario adeuda dos meses y quince días de la renta (si es pactada en mensualidades), si la renta se ha pactado en periodos mayores se puede demandar el desalojo cuando se adeuda un periodo y quince días Si la renta se ha pactado en periodos menores a un mes se puede demandar el desalojo cuando se adeude tres periodos.
-Desalojo por dar un uso diferente al bien que se arrendó, es cuando el arrendatario le da al predio un uso distinto para el cual fue arrendado, por ejemplo cuando se arrienda un inmuebles para ser usado como oficina y el arrendatario lo utiliza como casa o habitación.
-Desalojo por permitir en el predio actos contrarios al orden público o las buenas costumbres, procede cuando el arrendatario permite que en el inmueble arrendado se realicen actos contrarios al orden público o las buenas costumbres, por ejemplo que se permita la prostitución clandestina o el tráfico de drogas.
-Desalojo por ocupación precaria, sucede cuando la persona que ocupa el bien inmueble lo hace sin tener un título de propiedad o sin pagar la renta. Este proceso es exclusivamente de un juzgado especializado en lo civil debido a que no existe una cuantía o valor establecido.
-Desalojo antes del vencimiento del plazo con sentencia a futuro, procede antes del vencimiento del plazo fijado en el contrato de arrendamiento para la entrega del bien inmueble (pero la sentencia se ejecutará seis días después de vencido el plazo fijado en el contrato).
-Desalojo por sub arrendar o ceder el arrendamiento, esto sucede cuando al arrendatario sub arrienda el predio en contra del contrato o sin informar o tener el consentimiento del arrendador o dueño.
-Desalojo para poner término a un arrendamiento de duración indeterminada, procede cuando el arrendamiento es indeterminado y se desea poner fin solicitando la restitución de la posesión del predio.
-Desalojo para reparar el predio para su conservación, procede cuando existe necesidad de efectuar reparaciones para evitar un deterioro mayor o ruina del inmueble.
¿QUIÉNES PUEDEN INTERPONER UNA DEMANDA DE DESALOJO?
Pueden interponer demanda de desalojo…
1. El propietario. Persona física o jurídica que tiene derecho de dominio sobre una cosa, especialmente sobre bienes inmuebles. Frente al inquilino, el dueño de la cosa alquilada.
2. El arrendador o Locador. En el contrato de locación se llama así quien concede el uso o goce de una cosa, ejecuta la obra o presta el servicio. Denominase también arrendador
3. El administrador. Persona física o jurídica que administra sus propios bienes o los ajenos. En Derecho Público es administrador, por medio de sus organismos, el Estado en general y específicamente el Poder Ejecutivo en sus diversos aspectos.
4. Todo aquel que considere tener derecho a la restitución, salvo que el actual poseedor haya interpuesto interdicto (art 586º – primera parte del Código de Procedimiento Civil – CPC)
¿CONTRA QUIENES SE INTERPONE LA DEMANDA?
Puede ser demandado…
1.- El arrendatario. En el contrato de locación se llama así el que paga el precio por el uso o goce de una cosa, por la recepción de un servicio o la ejecución de una obra. Se denomina también arrendatario o inquilino.
2.- El subarrendatario. El que arrienda para sí lo que otro tenía a su vez arrendado.
3.- El precario. (Dícese de aquello que se tiene por un título que autoriza al propietario a revocar en cualquier momento el uso o tenencia).
OJO: NO ES CONSIDERADO PRECARIO QUIEN TIENE PARENTESCO DIRECTO CON EL DUEÑO.
4.- Cualquier otra persona a quien le es exigible la restitución (art 586º segunda parte – CPC)
REQUISITOS PARA UN DESALOJO:
- Demanda firmada por abogado y por el propietario o arrendador.
- Copia simple del documento de identidad del solicitante.
- Documento que acredite la propiedad.
- Contrato de arriendo que acredite el vencimiento del contrato o sustente la falta de pago.
PROCEDIMIENTOS:
- Demanda
- Espera de 5 días
- Contestación a la Demanda
- Espera de 10 días
- Audiencia Única y Sentencia
En la segunda parte de este artículo se explicará en detalle cómo funciona el nuevo proceso de ejecución de desalojo exprés o ley de desalojo en 15 días. ¡No te lo pierdas!
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