Las mafias utilizan distintos medios para apropiarse de inmuebles ajenos y comercializarlos ya sea revendiéndolos o hipotecándolos.
Las denuncias por estos delitos se incrementan mes a mes y podría sorprender a cualquiera, aunque haya registrado su propiedad en Sunarp y tenga los trámites de compra-venta en regla.
Pero ¿cómo operan estas mafias y en qué consisten sus nuevas modalidades? Aquí te explicamos los métodos que la DIRINCRI señala como los más usados.
1. FRAUDE DE LA BUENA FE REGISTRAL
Con este método, los estafadores buscan que los fraudes sean inscritos en Registros Públicos, pues así las ventas sucesivas del inmueble pueden quedar protegidas, incluso ante el verdadero propietario del inmueble.
Pero ¿de qué trata? Como primer paso, los delincuentes adquieren información sobre viviendas –de preferencia– abandonadas por años, o viviendas cuyos propietarios viven en el extranjero.
Luego, entran al sistema de la Sunarp para verificar si el inmueble se encuentra inscrito a nombre de la persona que figura en la municipalidad. En el caso de que este dato no esté actualizado, los estafadores acceden a información de los dueños anteriores y, con documentos falsificados, realizan una primera venta de la casa. Después, la inscriben en la Sunarp con el nombre del nuevo propietario.
La estafa puede resultar más fácil cuando los datos que aparecen en Sunarp coinciden con los de la municipalidad. En este caso, los mafiosos van a una notaría con documentos falsos, tanto del dueño como de la vivienda, y elaboran la minuta de venta de la propiedad. En algunos casos, las notarías están coludidas y, en otros, son sorprendidas.
Una vez hecha la supuesta segunda venta, esperan un tiempo determinado para hacer una tercera transacción. Así ubican a un tercer comprador, quien puede ser parte de la banda (para hipotecarla) o una persona que adquiere la propiedad de buena fe.
Para evitar ser víctima de esta modalidad de moda entre las mafias, la Policía recomienda a los propietarios inscribirse en ‘Alerta Registral’ de la Sunarp para que se les informe – vía correo electrónico – sobre algún trámite realizado respecto a su predio.
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2. POSESIÓN ILÍCITA DE CASAS INHABITADAS
En este caso, los estafadores procurarán tomar posesión de la propiedad. El propietario tendrá solo 24 horas para poder expulsarlo directamente, es decir, sin tener que acudir al Poder Judicial.
Pasadas las 24 horas, la única opción para recuperar el inmueble es a través de un proceso judicial de desalojo, que podría durar alrededor de año y medio.
3. LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA
Otra forma de perder la propiedad de un inmueble –por ejemplo, un terreno no urbano– es a través de la prescripción adquisitiva. A través de esta, un invasor puede adquirir una propiedad ajena, siempre que se comporte como propietario.
Por ejemplo, si se inscribe ante la municipalidad y empieza a pagar tributos, si los vecinos lo reconocen como propietario, entre otras conductas. Pasados 10 años, el invasor podrá solicitar que se le declare propietario.
4. SUPLANTACIÓN DE IDENTIDAD
Un propietario puede perder el inmueble donde vive vía la falsificación de documentos o la suplantación de identidad, los estafadores pueden lograr aparentar tener la facultad para transferir o gravar el inmueble.
las organizaciones criminales que operan bajo esta modalidad logran aparentar tener la facultad para transferir o gravar el inmueble.
A estos delincuentes solo les basta un DNI falsificado. Según fuentes policiales, estos estafadores seleccionan a sus “blancos” —de preferencia mujeres que laboren o residan fuera del país— a través de las ‘bases de datos’ que ilegalmente se venden en algunas galerías de la Av. Wilson, en Lima.
También consiguen la información y datos de la identidad a suplantar a través de malos trabajadores de algunos bancos que roban información privada.
Tras obtener la valiosa información, el estafador manda a elaborar los DNI falsificados, pero con los datos verídicos de sus víctimas. En estos documentos de identidad colocan las fotografías de sus cómplices para no despertar sospechas.
Con toda esta documentación, la banda consigue el poder de realizar cualquier transacción ya sea de inmuebles o de dinero.
¿CÓMO EVITAR SER ESTAFADOS POR ESTAS MAFIAS?
Además de inscribir el inmueble en RRPP, para el caso de inmuebles deshabitados, se mantenerlos habitados a través de contratos de alquiler por un plazo no mayor de un año.
Otro mecanismo de defensa es registrar la propiedad en el servicio Alerta Registral que informa sobre todo tipo de inmuebles, habitados y deshabitados.
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También existe la opción excepcional de inmovilizar la partida, para evitar que personas extrañas hagan operaciones sobre el inmueble.
¿CÓMO RECUPERAR EL INMUEBLE PERDIDO?
Si el inmueble ya fue ocupado o vendido, el propietario damnificado puede recurrir a un proceso judicial de desalojo o nulidad de la compraventa.
También puede pedir la cancelación o interrupción de una inscripción sobre la partida, ante ciertos funcionarios públicos, como un juez o notario, tal como lo señala la nueva Ley N° 30313, ley de oposición al procedimiento de inscripción registral en trámite por suplantación de identidad o falsificación de documentación, publicada en marzo del 2015.
[ Lee aquí la Ley N° 30313 que establece mecanismos para evitar la apropiación ilícita de inmuebles ]
Esta norma establece un procedimiento para que un ciudadano que se vea afectado por suplantación de identidad o falsificación de documentos en operaciones inmobiliarias puedan oponerse en la etapa de trámite del proceso de inscripción de un inmueble.
Antes la norma no era tan clara o no existía prácticamente, ya que el ciudadano tendría que haber denunciado ese acto delictivo, pero ahora para evitar contratiempos el propietario del inmueble involucrado puede acudir ante la vía administrativa para frenar la estafa.
El usuario afectado podría lograr la cancelación del asiento registral pero para ello debe probar que hay suplantación de identidad o falsificación de documentos.
La norma establece que el usuario afectado puede acudir ante un juez, árbitro, notario o funcionario público de la Sunarp para establecer un procedimiento de oposición.
Fuentes: elcomercio.pe. gestion.pe, peru21.pe, sunarp.gob.pe
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