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¿Qué es una burbuja inmobiliaria?

Mucho se ha habla actualmente de las burbujas inmobiliarias y de cómo pueden ser causa importante de grandes crisis económicas. Vemos en la historia algunos ejemplos importantes como la crisis en España y la de Estados Unidos en el 2008 con la llamada “gran crisis de la historia” que hizo quebrar empresas como la General Motors y bancos como el Lehman Brothers.

Después de lo sucedido en en Estados Unidos, uno de los países, hasta ese entonces, con una de las economías más estables, tan solo la idea de acercarse a una burbuja inmobiliaria resulta aterrador.

Actualmente en el Perú hay cierto temor y muchos rumores sobre si realmente estamos o no viviendo una burbuja inmobiliaria.

¿Pero realmente sabemos qué significa este término? Aclaremos las dudas…

¿Qué es una burbuja inmobiliaria?

Es una subida masiva de los precios de las viviendas y otros bienes raíces por encima de los costos bienes y servicios. En el mundo industrializado, se han presentado desde finales del siglo pasado en países como Estados Unidos y a principios de este siglo han ocurrido en Europa y, más recientemente, amenazan a Latinoamérica.

Cuando un bien sube de precio, se convierte en un bien muy atractivo para los inversionistas, y muchos de ellos querrán tener ese bien, lo que lleva a un exceso de demanda elevando con ello los precios.

Al incrementarse la demanda de un bien raíz, la oferta se incrementará en función de esa demanda que sigue creciendo por lo atractivo de su rentabilidad. Todo el mundo quiere compran un inmueble con la esperanza y la convicción que luego lo venderá a mejor precio.

En una burbuja, la oferta de bienes no se incrementa en función de las necesidades reales de la sociedad sino en función de satisfacer al inversionista. Es así por ejemplo que se llega a construir más bienes de los que la sociedad puede consumir, y cuando eso sucede es cuando toda la estructura especulativa se viene abajo.

Supongamos que en una ciudad existe una necesidad de 1.000 viviendas. Al presentarse una burbuja y para atender la sed de inversión especulativa se llega a construir 1.500 viviendas. Cuando la situación llega a ese punto, todo se revierte y así como los precios subieron por exceso de demanda en su momento, bajarán por exceso de oferta.

Las burbujas económicas no solo se presentan en la parte inmobiliaria sino que se puede presentar en cualquier otro activo, inclusive en las acciones que se cotizan en bolsa.

¿Por qué surge?

Principalmente por una demanda masiva de créditos hipotecarios, ya sean otorgados por una institución pública o privada para la adquisición de una vivienda. Se incentiva el consumo inmobiliario y por ende los precios de la vivienda comienzan a subir. Se favorece la especulación jugando con los valores en la compra-venta de bienes inmuebles.

¿Hay una burbuja inmobiliaria en Perú?

Pese al aumento sostenido y veloz de los precios, los indicadores consensuados indican que en el Perú no hay burbuja inmobiliaria. No obstante ello, hay opiniones divergentes.

Según CAPECO, no existen indicios de una burbuja inmobiliaria en la economía peruana, en ningún nivel socioeconómico, ya que la oferta del sector aún es pequeña acomparación con la demanda.

Si bien en el sector socioeconómico A se construye con fines de inversión, las posibilidades de que este evento ocurra son pocas, debido a que su oferta anual es aún baja, explicó.

Asimismo, en caso de que en dicho sector la oferta exceda a la demanda, lo único que sucedería es que por algún tiempo corto no ingresen al mercado viviendas nuevas, hasta que se agote el stock. Luego de ello, la tendencia se revertiría, expresó.

Por su parte, El ministro de Vivienda, Milton von Hesse, descartó la formación de una burbuja inmobiliaria en el Perú y afirmó que el alza de precios en los últimos años se debe a la fuerte demanda generada por el crecimiento de la economía.

Recordó que el valor del metro cuadrado en Lima es uno de los más bajos en la región, superado por ciudades como Santiago de Chile (Chile), Sao Paulo (Brasil) y Bogotá (Colombia).

“En el Perú no ha habido una burbuja inmobiliaria, lo que hay es un alza en el precio del terreno producto de fuerte presión de la demanda, pues el crecimiento económico del Perú en la última década ha hecho que más familias tengan la posibilidad de comprar una vivienda”, afirmó.

Sin embargo, el último informe publicado por Proexpansión titulado “La burbuja inmobiliaria” señala que, a pesar de la importancia del tema y de la existencia de valiosas bases de datos en manos de distintas entidades públicas que podrían utilizarse para responder a la pregunta sobre si existe una burbuja o no, Perú no está en condiciones ni de darle la respuesta sobre esta pregunta a los ciudadanos ni de darles suficiente información a estos para que se formen una opinión al respecto.

¿Cómo se mide el tamaño de una burbuja inmobiliaria?

Se pueden hacer aproximaciones por la ratio de precios sobre alquileres o medir directamente las expectativas de los inversionistas.

¿Qué factores favorecen la burbuja inmobiliaria?

La demanda artificial y la mala interpretación de la información del mercado. Además de un exceso de liquidez en el mercado, pues mientras más masa de dinero ingresa, hay más escasez de terrenos y por lo mismo los precios se elevan, exaltando también la demanda. Sin duda es un fenómeno muy complejo que puede perjudicar el desempeño económico de un país.

Fuentes: Gerencie.com, Lamudi, Gestión, El Comercio, Proexpansión

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