¿Cómo accedo a la compra de una vivienda a través del alquiler? ¿Hay o no hay cuota inicial? ¿Cuál es la diferencia entre alquiler-venta y leasing inmobiliario? ¿ Cuántos años deberé alquilar un inmueble antes de poder acceder a su compra?
Todas estas interrogantes tienen versiones confusas en los diferentes medios. Habría que esperar a la publicación del reglamento de la ley, que estaría listo en octubre de este año, para tener bien claros todos los procesos a seguir para acceder a la compra de un inmueble vía alquiler-venta y leasing inmobiliario.
Sin embargo, aquí podemos contestar algunas interrogantes analizando puntos importantes que debes conocer sobre la Ley de Promoción del Arrendamiento – Decreto Legislativo 1177 que fue publicada el sábado 18 de julio pasado en el diario El Peruano.
Este decreto de ley crea un marco para formalizar el mercado de alquileres y define tres escenarios: el alquiler tradicional; y dos modalidades con opción de compra final de la vivienda habitada: el alquiler-venta y el leasing inmobiliario.
Todas estas alternativas se gestionan a través de formularios que serán inscritos en un registro que será público, y los alquileres se abonarán obligatoriamente a una cuenta bancaria. Las entidades financieras y cualquier interesado podrá saber, por medio del registro, si el inquilino es un buen pagador.
12 CLAVES SOBRE EL DECRETO DE LEY 1177 QUE DEBES CONOCER
1. Las tres modalidades no son excluyentes. El Decreto Legislativo 1177 crea tres modalidades nuevas en el sector inmobiliario. La primera es la versión más formal del alquiler convencional. Esta se debe inscribir en el RAV (Registro Administrativo de Arrendamiento de Viviendas), El segundo es un contrato de alquiler en el que el dueño del inmueble se compromete con el inquilino en venderle la vivienda en un plazo de entre un año y medio y tres años, a un precio que se fija al comienzo del contrato. Después de pasar por el alquiler con opción de compra y probar con el pago de la renta que es capaz de un desembolso mensual, una persona puede optar por un crédito hipotecario o un leasing. El leasing es una alternativa a la hipoteca, en el que se firma un contrato con un banco a un plazo similar a una hipoteca. La diferencia es que el banco mantiene la propiedad del bien hasta el final del contrato, de modo que las tasas de interés deben ser más bajas, pues el riesgo que asume el banco es menor.
2. Viviendas a las que aplica la norma: Casas y departamentos. En las disposiciones generales del decreto el artículo 3 se define que: “Para efectos del presente Decreto Legislativo, se entiende por vivienda a la edificación independiente o parte de una edificación multifamiliar, compuesta por ambientes para el uso de una o varias personas, capaz de satisfacer sus necesidades de estar, dormir, comer, cocinar e higiene; cuando en el arrendamiento se incluye el estacionamiento de vehículos o depósito, éstos forman parte de la vivienda.”
3. La norma solo se aplica para inmuebles destinados a vivienda. Las tres modalidades no pueden ser aplicadas para adquirir locales comerciales, sino solo para inmuebles destinados a vivienda. La norma incluso ordena que si un inmueble alquilado es usado para otro fin distinto a la vivienda, el dueño puede desalojar al inquilino.
4. El alquiler tradicional será exceptuado del IGV y también se corrigen, en la ley, los derechos del propietario ante la falta de pago del inquilino.
5. Tanto el alquiler-venta como el leasing inmobiliario son opciones de arrendamiento con una opción de compra a futuro. Al inicio de cualquiera de ellos se firma un contrato que define un precio para la vivienda si se desea tomar esa opción. El precio no variará, aunque cambien las condiciones del mercado.
6. El alquiler-venta es un contrato de corto plazo. Se calcula que quien tome esta opción no estará más de 2 o 3 años en ella. Aquí el trato directo será con personas o inmobiliarias que tengan viviendas de disponibilidad inmediata. Esta modalidad es ideal para quien nunca ha podido ser bien calificado para un crédito, por tener ingresos irregulares o informales.
Servirá para que durante el tiempo de su contrato y ya habitando una vivienda, demuestre con el cumplimiento de sus cuotas que sí tiene capacidad de pago.
7. Las cuotas de alquiler no son un pago a cuenta por el valor del inmueble. Solo son alquileres. Ya una vez finalizado el contrato, el cliente tendrá la primera opción de comprar y para eso puede tomar un crédito hipotecario tradicional, si la entidad financiera lo califica para ello. Sino califica para este mecanismo, es posible que sí lo haga para un leasing inmobiliario. Todo depende de la evaluación de su capacidad de pago.
8. El leasing inmobiliario es un contrato a largo plazo y se gestiona a través de una entidad del sistema financiero. Esta es propietaria del inmueble y cede su uso al inquilino por un tiempo determinado entre ambos y además le cede el derecho de concretar la compra al final del contrato pagando un precio mucho menor. Este precio final dependerá del monto de las cuotas y del tiempo en que se financie.
Sin embargo, para una misma propiedad, la cuota de un leasing sería menor que si se tomara un crédito hipotecario porque la tasa de riesgo para la entidad financiera también es menor. El perfil crediticio del cliente definirá que opción es la mejor para él. En el camino tendrá la alternativa de negociar con el banco el paso de la modalidad de leasing a la de hipotecario.
9. Para viviendas nuevas, se pagará la «prima de estreno». Ambas modalidades no tienen una cuota inicial tal como la que se pide en el crédito hipotecario. Pero si se cobraría antes de habitar la vivienda una prima por estreno (sería un 5% del valor la vivienda si esta es nueva), alguna garantía, o algún otro concepto que las condiciones del mercado y la competencia definirán.
El costo de la prima se podría cubrir con el Bono del Buen Pagador (entre S/.12.500 y S/.17 mil soles) que concede el Fondo Mivivienda solo para los inmuebles que no exceden un valor de S/.192.500.
10. El no ejercicio de la opción de compra por parte del Arrendatario o en caso éste no cumpla con las condiciones para su ejercicio, no conlleva a la devolución de ningún concepto dinerario a su favor, ya que los pagos realizados por el Arrendatario en el marco del presente contrato, no constituyen pagos a cuenta para la adquisición del inmueble, por lo que al término del contrato debe proceder a la devolución del inmueble, conforme al presente Decreto Legislativo
11. Son causas de desalojo permanecer más tiempo de lo acordado en el contrato de alquiler, incumplir con la renta por dos meses consecutivos, no pagar el mantenimiento o los servicios durante seis meses, o darle un uso diferente a la vivienda. La norma propone un proceso de desalojo en menor tiempo que el actual.
Es importante que este tema se cumpla para que las empresas y financieras que participen del negocio reduzcan su riesgo y sepan que pueden recuperar su inmueble, ante cualquier eventualidad, y volverlo a poner en oferta al mercado.
12. Exoneración por 3 años del IGV para arrendatarios, constructoras e inmobiliarias que se adhieran a la norma. “Artículo 16: Régimen Tributario Especial: Los contribuyentes personas jurídicas que se dediquen a las actividades de construcción, de arrendamiento financiero o inmobiliaria comprendidas en los CIIUs (revisión 3) 4520, 6591 y 7010 respectivamente, gozarán por un plazo tres (03) años de la exoneración del Impuesto General a las Ventas contados a partir de la entrada en vigencia de este Decreto Legislativo, por los servicios de arrendamiento de inmuebles destinados exclusivamente a vivienda que presten a favor de personas naturales en virtud de contratos celebrados en el marco de la presente norma”
El reglamento de la ley todavía está en elaboración. Su primera versión será puesta a consulta con los actores del sector. Luego de eso se iniciará una campaña masiva de difusión para que las personas se interesen en aplicar a estos alquileres. Se espera que estas modalidades ya circulen en el mercado en octubre.
LOS FORMULARIOS
Los formularios para el caso del alquiler – venta y leasing inmobiliario vienen a actuar como contratos, son de tres tipos que deben suscribirse ante un notario o juez de paz letrado y deberán ser registrados en el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda RAV o en el Registros de Predios de la SUNARP. Son los siguientes:
– Formulario Único de Arrendamiento (FUA)
– Formulario Único de Arrendamiento con Opción de Compra (FUAO)
– Formulario Único de Arrendamiento – financiero (leasing) (FUAL)
Estos formularios serán administrados por el Fondo Mi Vivienda con carácter público de modo que las entidades financieras puedan acceder a la información para evaluar créditos hipotecarios.
› Lee aquí el texto original del Decreto Legislativo 1177
Fuentes: elcomercio.pe, gestion.pe, rpp
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